Le guide du viager

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Les aléas des placements boursiers et le sombre avenir des retraites peuvent entraîner un regain d’intérêt pour la vente en viager. Malgré sa mauvaise réputation, liée au fait qu’elle revient à parier sur la mort d’autrui, la vente en viager offre, en effet, un bon moyen à l’acheteur d’accéder à …

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▷ Le terme du prêt

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Plusieurs situations peuvent mettre fin au prêt viager hypothécaire. Le terme normal de ce prêt est le décès de l’emprunteur ou du dernier des coemprunteurs. Mais l’aliénation de l’immeuble (vente, donation …) ou le démembrement du droit de propriété, s’ils surviennent avant le décès, peuvent également mettre fin à ce …

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▷ Les obligations des parties

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Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, emprunteurs et prêteurs s’engagent à respecter certaines obligations. Les obligations de l’emprunteur Tant que le contrat n’est pas arrivé à son terme, l’emprunteur a l’obligation d’entretenir le bien « en bon père de famille » et de ne pas en changer la destination, …

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▷ La mise en place du prêt

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Le prêt viager hypothécaire doit respecter un certain formalisme. Les parties au contrat doivent se mettre d’accord sur le montant du crédit et son mode de versement. La forme du prêt La conclusion du prêt viager hypothécaire est entourée d’un formalisme strict destiné à protéger le consentement de l’emprunteur. Il …

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▷ Les caractéristiques du prêt

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Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit ou un établissement financier à une personne physique, sous forme de capital (versement unique) ou de versements périodiques, et garanti par une hypothèque constituée sur un immeuble à usage d’habitation appartenant à l’emprunteur. En principe, le remboursement …

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🔻 LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

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Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit ou un établissement financier, garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier. Aucun remboursement, ni du capital prêté ni des intérêts, n’est exigé avant le décès de l’emprunteur. Ce prêt doit respecter un certain formalisme, tant …

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▷ Le rachat de la rente

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Au bout de quelques années, le débirentier peut trouver la rente trop onéreuse ou s’apercevoir que le vendeur vit plus longtemps que prévu. Quoi qu’il en soit, il ne peut pas de son propre chef « racheter » la rente, c’est-à-dire s’en libérer en versant au vendeur une somme d’argent …

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▷ La revente du bien

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Comme dans une vente classique, l’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte de vente, sous réserve d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation dont bénéficierait le crédirentier, s’il ne s’agit pas d’un viager libre. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur, …

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▷ Le décès de l’acquéreur

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Le décès de l’acquéreur ne remet pas en cause la vente. Ses héritiers deviennent propriétaires du bien et doivent continuer à payer la rente viagère dans les mêmes conditions que le défunt. e son côté, le crédirentier bénéficie contre eux de tous les moyens que la loi ou le contrat …

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▷ Le décès du vendeur

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Le viager s’éteint par la survenance de divers événements. Le décès de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée est la cause « naturelle » de son extinction. Si la rente est constituée sur la tête du crédirentier, celle-ci cesse au décès de ce dernier. Si …

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🔻 L’EXTINCTION DU VIAGER

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Le viager s’éteint « naturellement » à la suite du décès du crédirentier. Le décès de l’acquéreur ne remet pas en cause le versement de la rente qui passe à ses héritiers. Le débirentier en difficultés financières peut toujours revendre le bien. À condition d’être prévu au contrat, le rachat …

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▷ Les dangers du viager en famille

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La réglementation n’interdit pas de vendre un bien en viager à des proches, parents ou amis. Mais le fisc se montre extrêmement méfiant à l’égard de ce type d’opération, et soupçonne souvent que la prétendue vente en viager cache en réalité une donation déguisée. Le montage d’une telle opération nécessite …

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▷ L’impôt de solidarité sur la fortune

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En matière d’ISF, la rente viagère perçue à titre onéreux en contrepartie de l’aliénation (vente) d’un bien est comprise dans le patrimoine taxable du crédirentier (le vendeur). Plus précisément, c’est le capital représentatif de la rente qui est taxable. Ainsi, un contribuable soumis à l’ISF ne doit pas espérer y …

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▷ L’impôt sur le revenu

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Une rente viagère constituée « à titre onéreux », c’est-à-dire en contrepartie de la vente d’un bien, est assimilée fiscalement à un revenu. Les arrérages de la rente perçus par le vendeur (le crédirentier) sont donc soumis chaque année au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La rente viagère …

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▷ La plus-value immobilière

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La vente en viager étant une cession d’immeuble à titre onéreux, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières. Ce régime vient d’être réformé : la durée de détention au-delà de laquelle la vente est exonérée a notamment été doublée, passant de 15 à …

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▷ Les droits de mutation

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Une vente en viager est considérée comme une vente d’immeuble classique en ce qui concerne les droits de mutation dus par l’acquéreur. À ce titre, elle relève soit des droits d’enregistrement, soit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière. Dans tous les cas, l’impôt dû sur la mutation …

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🔻 LA FISCALITÉ DU VIAGER

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L’acquéreur est redevable des droits de mutation. Sauf en cas d’exonération, le vendeur doit s’acquitter de la plus-value immobilière. La rente est comprise dans ses revenus imposables. Le crédirentier assujetti à l’ISF doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente. Attention aux donations déguisées en cas de viager en …

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▷ Les assurances

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Lorsque le bien est vendu en viager « libre », le débirentier, comme tout propriétaire, a intérêt à souscrire une assurance multirisque habitation propriétaire occupant ou non occupant, selon qu’il habite ou non le bien. Lorsque le viager est « occupé », en tant qu’occupant du bien immobilier, le crédirentier …

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▷ Les charges de copropriété

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Dans une maison individuelle, la répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier ne pose pas de problème, c’est l’occupant du logement qui supporte les charges courantes : eau, électricité… Lorsque le bien vendu en viager est un appartement en copropriété, la situation est plus compliquée. Des appels de …

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▷ Les travaux et l’entretien du logement

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À défaut de clause précise dans le contrat de vente, le nu-propriétaire (l’acheteur) ne supporte que les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du Code civil, le reste des travaux et dépenses d’entretien revenant à l’usufruitier (le vendeur). Mais ces règles ne sont pas impératives. Il peut être …

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