Comme pour toute vente de biens immobiliers, l’acquéreur d’un logement en viager doit être très regardant sur toutes les pièces apportées par le vendeur au dossier. La charge des servitudes, par exemple, peut rebuter un éventuel acheteur.
Les servitudes qui affectent le bien
Il existe deux types de servitudes : les servitudes de droit privé et les servitudes de droit public ou d’intérêt général.
Les servitudes de droit privé sont des charges qui sont imposées à un immeuble au profit d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes de droit public ou administratives concernent de nombreuses obligations grevant les propriétés privées au profit du domaine public ou dans un but d’intérêt général.
En principe, ces servitudes sont relatées dans l’acte d’acquisition. De ce fait, il suffit au vendeur d’intégrer au dossier son titre de propriété pour que les servitudes soient révélées au futur acquéreur. Toutefois, les servitudes ne sont parfois pas signalées dans le titre de propriété. En effet, ces servitudes ont pu naître après l’acquisition et donc avoir fait l’objet d’un acte de servitude conventionnelle, publiées ou non au bureau des hypothèques.
Pour réunir les informations concernant les servitudes d’urbanisme, le vendeur ou son mandataire (agent immobilier ou notaire) peuvent demander un certificat d’urbanisme, au service de l’urbanisme de la mairie du lieu de l’immeuble. Ce document est délivré dans le mois de sa demande pour un certificat d’urbanisme de simple information et dans les 2 mois de la demande pour un certificat d’urbanisme préopérationnel. Passé ce délai d’instruction, le défaut de notification de réponse est constitutif d’un certificat d’urbanisme tacite qui a pour seul effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au terrain pendant 18 mois. En pratique, ce document ne fait pas partie des documents à réunir avant de trouver un acquéreur, car il est généralement demandé entre la promesse de vente et la vente.
L’état des hypothèques ou les privilèges
Depuis de nombreuses années, rares sont les acquisitions qui sont effectuées sans que l’acquéreur souscrive un prêt auprès d’un établissement de crédit qui, comme garantie, prend souvent un privilège immobilier spécial (privilège de prêteur de deniers…) ou une hypothèque conventionnelle. Cette garantie prise par la banque devra être « purgée » (éteinte) par le remboursement du prêt restant et par la mainlevée de l’hypothèque, par le notaire, concomitamment ou postérieurement à la publication de la vente à venir. Par ailleurs, si la propriété est frappée d’un commandement de saisie, il n’est pas possible de disposer de ce bien avant la mainlevée du commandement.
Enfin, lorsque le bien est grevé d’inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente, il y aura lieu de recueillir l’accord des créanciers préalablement à la vente.
Les informations sur les litiges et procédures en cours
Du fait de la durée des procédures judiciaires, il n’est pas rare qu’au moment de la vente un conflit soit en cours d’instruction. De manière générale, la vente du bien immobilier ne transfère pas à l’acquéreur le bénéfice d’éventuels dommages et intérêts, nés de dégradations causées antérieurement à l’immeuble. Inversement, pour tout ce qui concerne les dettes, si le vendeur est responsable de troubles causés envers un tiers, ce dernier conservera son action contre le vendeur, malgré la vente. Pour traiter cette répartition des rôles du vendeur et de l’acheteur dans les procédures en cours sur l’immeuble cédé, il est intéressant d’interroger l’avocat qui veille aux intérêts du vendeur. Cet avocat dressera un état du litige en cours. Il résumera en particulier les prétentions des parties et le stade d’avancement de la procédure, ce qui permettra à l’acquéreur de se faire une idée chiffrée des risques encourus. Cet état des procédures dressé par l’avocat pourra être inséré dans le dossier de vente du vendeur, afin de traiter plus facilement et plus rapidement la question de la répartition des rôles entre vendeur et acheteur, dès l’avant-contrat.
Le bien est en copropriété
Si les charges à payer sont très élevées, c’est un facteur très dévalorisant pour un bien à vendre. En effet, les prix des biens immobiliers sont déjà tellement élevés aujourd’hui que les acheteurs ne peuvent pas en plus se permettre de voir leur budget grevé par d’importantes charges de copropriété.
Si le bien à vendre est soumis au régime de la copropriété (c’est le cas de la majorité des appartements), le dossier du vendeur doit comprendre certains documents propres au régime de la copropriété. Ainsi, la copie de l’état descriptif de division (document qui décrit lot par lot l’immeuble) et le règlement de copropriété (ainsi que les modificatifs qui ont été apportés) doivent être intégrés au dossier du vendeur. Dans la majorité des cas, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division font partie du même document. Les actes remis par le notaire ou le bureau des hypothèques sont en principe fiables et complets avec tous les modificatifs. Le nom, l’adresse du syndic et son numéro de téléphone doivent également être notés dans le dossier vendeur, en vue d’une bonne information de l’acheteur. Au-delà de ces documents, l’acheteur a tout intérêt à se faire une idée de l’état de l’immeuble, des éventuels travaux envisagés et des charges à payer. Il peut demander une copie du carnet d’entretien de l’immeuble. Il mentionne obligatoirement : l’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi, l’identité du syndic, les références des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’échéance de ces contrats, l’année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur…) et la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours. Le carnet doit également mentionner les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec leur date d’échéance, ainsi que l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Afin, de compléter encore le dossier du vendeur et de permettre au futur acquéreur d’avoir une connaissance complète du bien, le diagnostic technique de l’immeuble (recherche d’amiante et de plomb dans les parties communes) sera délivré par le syndic. Ce diagnostic technique n’est pas obligatoirement intégré au carnet d’entretien.
Pour que l’acheteur sache si des travaux sont envisagés ou ont été votés, et avec quels échéanciers d’appel de fonds, il peut demander au vendeur les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales. Il est important que le vendeur intègre aussi dans son dossier les relevés de charges de copropriété des 3 dernières années. En effet, tout acheteur avisé se renseignera sur le niveau des charges dans l’immeuble. En outre, dès l’avant-contrat, vendeurs et acquéreurs seront amenés à établir une convention relative aux appels de charges d’entretien de l’immeuble et aux appels de charges afférentes aux travaux décidés en assemblée générale des copropriétaires. Mieux vaut en discuter avant la signature de l’avant-contrat, dès la négociation du bien.
Le bien fait partie d’un lotissement
Si le bien à vendre dépend d’un lotissement, des pièces particulières, relatives au lotissement, doivent être insérées dans le dossier de vente pour que l’acquéreur puisse avoir une meilleure connaissance du bien. Ainsi, le dossier de vente doit comprendre :
- la copie du cahier des charges, le règlement du lotissement ; la copie des statuts de l’association syndicale libre (ASL) ou de l’association foncière urbaine libre (Aful) ;
- la copie des 3 derniers procès-verbaux de la réunion de l’association syndicale ;
- les 3 derniers relevés de charges de l’association syndicale ; le nom et l’adresse du représentant de l’association.
La preuve des autorisations pour constructions ou travaux
Si l’immeuble a moins de 10 ans (il est encore couvert par la garantie décennale), l’acheteur doit vérifier qu’il a été régulièrement construit et qu’il est couvert par les assurances construction. Ainsi, il sait qu’il pourra au besoin faire jouer la garantie décennale, non encore échue. Il faut donc intégrer au dossier l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, que le vendeur a dû souscrire lors de la construction, ainsi que les éléments permettant de le renseigner sur l’assurance responsabilité obligatoire. Par ailleurs, un permis de construire (art. L 421-1 du Code de l’urbanisme) est obligatoire pour tous les cas de constructions ou de travaux suivants :
- les constructions nouvelles ;
- les agrandissements supérieurs à 20 m² ou 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m² ;
- la modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (aménagement de grenier, transformation d’un garage en pièce habitable..) ;
- les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.
Pour ce type de travaux, la copie de la demande de permis de construire et le certificat d’achèvement des travaux seront joints au dossier vendeur. Le certificat d’achèvement des travaux vaut aussi attestation de la conformité des travaux au permis depuis le 1er octobre 2007. Du fait de la quasi totale disparition du certificat de conformité, celle-ci devient tacite, mais il est possible d’obtenir du service de l’urbanisme de la mairie, si cela est nécessaire (pour vendre, par exemple), une attestation certifiant l’absence de contestation de l’administration.
Si le vendeur a réalisé des travaux soumis à une simple déclaration de travaux (art. R 421-9 et s. du Code de l’urbanisme), il en intégrera une copie dans son dossier, ainsi qu’une attestation précisant que les travaux ont été régulièrement exécutés. La déclaration de travaux est, par exemple, exigée pour :
- l’adjonction d’un balcon ;
- la création d’une pièce habitable supplémentaire d’une surface comprise entre 5 m² et 20 m² (le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme) ;
- La modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.
Attention, pour certains travaux réalisés sur un immeuble inscrit aux monuments historiques, travaux dans un secteur sauvegardé, dans un site inscrit ou classé, dans les Immeubles de grande hauteur ou les établissements recevant du public, le certificat de conformité subsiste. Il doit alors être joint au dossier (art. R 462-7 du Code de l’urbanisme).
Si les travaux ont été réalisés sans les autorisations nécessaires, il faut vérifier qu’une régularisation a posteriori est possible. S’il s’avère que l’autorisation ne pourra pas être obtenue du maire, mieux vaut, avant de vendre, soit remettre le bien en état, soit attendre la prescription. Si le vendeur vend en l’état, il doit informer l’acquéreur de ces carences, avant la signature de l’avant-contrat.