Comme nous l’avons vu, dans la vente en viager, le vendeur, ou « crédirentier », en général une personne âgée, cède un bien à un acheteur, ou « débirentier », moyennant le paiement d’un capital versé au jour de la vente – le « bouquet » – et d’une rente, le plus souvent mensuelle, versée au vendeur jusqu’à sa mort.
La particularité essentielle de la vente en viager est que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement imprévisible (la date de la mort du crédirentier). En effet, c’est la survenance du décès qui donne au contrat son caractère aléatoire.
Le risque fait partie du contrat
Comme son nom l’indique, le viager est un contrat qui s’exécute le temps de la vie du crédirentier, c’est-à-dire du vendeur. La survenance de son décès, qui est par définition imprévisible, donne au contrat sa caractéristique essentielle qui est d’être « aléatoire ». L’article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets… dépendent d’un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à parier sur la durée de la vie humaine. Le vendeur ignore pendant combien de temps il touchera les sommes convenues et l’acheteur ne sait pas pendant combien de temps il va payer. Et, plus le décès du vendeur survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. À l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur paiera le bien beaucoup plus cher que sa valeur.
En L’absence d’aléa
Même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, les juges peuvent annuler la vente s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur (Cass. 3″ civ. 2.2.2000, n° 98-10714).
L’imminence du décès du crédirentier. Le contrat de vente en viager est nul lorsque la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà morte au jour du contrat (art. 1974 du Code civil). Il est également nul si la rente est constituée sur la tête d’une personne qui décède dans les 20 jours de la date de la vente (en principe, le délai court à compter du compromis de vente et non de l’acte authentique), d’une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (art. 1974 du Code civil). Peu importe si l’acheteur ignorait ou non l’existence de cette maladie. Le législateur considère en effet que, dans ce cas, le risque n’existe pas pour l’acquéreur. Pour qu’il en soit ainsi, deux conditions doivent toutefois être réunies :
Lors d’une vente d’immeuble classique, le vendeur lésé de plus de 7/12 sur le prix de l’immeuble peut demander la rescision de la vente, c’est ce que l’on appelle une « action en rescision pour lésion ». Cette demande doit être formée dans un délai de 2 ans à compter du jour de la vente. Bien qu’en principe la vente en viager ne soit pas rescindable pour lésion, par exception, elle le devient lorsque les circonstances donnent au juge le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l’aléa.
- Le crédirentier doit être décédé dans les 20 jours de la signature de l’acte de vente ;
- Il doit être décédé d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente. Un décès accidentel ne remet donc pas le contrat en cause.
Cette nullité est d’ordre public, toute personne qui y a intérêt peut l’invoquer, notamment les héritiers du vendeur.
Lorsque la rente est réversible et payable jusqu’au décès du survivant des vendeurs, sans être réduite au décès du 1er mourant, le décès d’un des vendeurs dans les 20 jours ne rend pas la vente annulable.
La rente viagère est insuffisante. Un contrat de vente immobilière peut, en principe, être annulé pour lésion lorsque le prix convenu est inférieur à la valeur du bien. Cependant, la vente en viager étant par nature aléatoire, on ne peut pas comparer la valeur du bien avec le prix payé et il n’est pas possible d’obtenir la rescision pour lésion. La Cour de cassation a jugé à maintes reprises que les ventes revêtant un caractère aléatoire, notamment celles réalisées moyennant un prix consistant en une rente viagère, ne sont pas rescindables pour lésion. Les parties n’ont toutefois pas intérêt à prévoir une rente trop faible, même si elles ont toute liberté sur ce point (art. 1976 du Code civil). En effet, la jurisprudence sanctionne alors l’absence de prix réel et sérieux, donc l’absence d’aléa au contrat. Dans le but de veiller à l’équilibre du contrat, elle admet qu’un prix qui n’est pas sérieux peut entraîner l’annulation de la vente. Celle-ci survient dans deux hypothèses :
- Lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter ;
- Lorsque la rente apparaît constituer un prix dérisoire eu égard à sa durée probable de versement.