Il y a une liste de documents et d’autorisations essentiels à réunir lors de toute vente et à laquelle la vente en viager n’échappe pas.
Les pièces obligatoires pour tout vendeur
L’établissement du dossier de vente requiert un certain nombre de documents indispensables, quelle que soit la situation personnelle, matrimoniale et professionnelle du vendeur.
Le vendeur peut se procurer les actes de naissance, de mariage ou de décès à la mairie du lieu de l’événement ou par Internet. Si le vendeur est né hors de France, il peut obtenir ses actes d’état civil auprès du service central d’état civil – 44 941 Nantes Cedex 9 ou par Internet. Afin de faire la preuve qu’il n’est pas pacsé, il doit faire une demande de certificat de non-Pacs auprès du tribunal d’instance de son lieu de naissance, s’il est né en France. S’il est né à l’étranger, sa demande sera adressée au tribunal de grande instance de Paris.
Les documents obligatoires à fournir par le vendeur sont les suivants :
- une copie de sa carte d’identité ou de son passeport ;
- son extrait d’acte de naissance ;
- un certificat émanant du greffe du tribunal d’instance de son lieu de naissance attestant qu’il n’a pas contracté de Pacs lorsqu’il est célibataire, veuf ou divorcé.
Les autorisations nécessaires à toute vente. Si le vendeur a acquis son bien par donation, donation-partage ou succession, il doit obtenir des autorisations particulières pour pouvoir vendre son bien immobilier. En effet, le droit du donataire (celui qui reçoit le bien) est précaire ; il n’est définitivement assis qu’après le décès du donateur et le règlement définitif de sa succession. Ainsi, si l’immeuble vendu en viager provient d’une donation, l’acheteur n’obtiendra une propriété insusceptible de lui être contestée que si le donateur et ses futurs héritiers réservataires renoncent à se prévaloir des actions en réduction et en revendication, fondées sur le nouvel article 921 du Code civil.
Si dans l’acte d’acquisition du vendeur ou par acte séparé, il existe un pacte de préférence au profit d’une personne déterminée (un droit de priorité à l’achat en cas de vente), il est évident que cette dernière doit intervenir à l’acte de vente pour renoncer à son droit. En effet, le bénéficiaire du pacte de préférence doit renoncer à cette priorité d’achat, afin de permettre au vendeur de vendre à un tiers.
Exemple : Monsieur X a acquis son appartement par une donation de son père, et ce dernier avait mentionné une clause de retour dans l’acte de donation (si son fils décède avant lui, le bien lui reviendra automatiquement). Le père devra intervenir à l’acte de vente de son fils au profit d’un tiers pour renoncer par écrit à cette clause de retour. Ses frères et sœurs devront également intervenir, pour renoncer à leur action en réduction (cas où les héritiers présomptifs considèrent que la donation faite à leur frère porte atteinte à leur réserve héréditaire).
C’est pourquoi les donateurs et héritiers présomptifs doivent intervenir à l’acte de vente pour renoncer à leurs actions précédemment énumérées. Dans ce cas, il est bon d’obtenir leur renonciation à agir, dès la constitution du dossier du vendeur. Toutefois, depuis le 1er janvier 2007, les donateurs et leurs héritiers peuvent renoncer à leurs actions en revendication ou en réduction dès l’acte de donation. De ce fait il
est conseillé de vérifier si ces renonciations ne figurent pas déjà dans l’acte de donation.
Si leur accord est intégré au dossier du vendeur, ce dernier doit également présenter les mêmes pièces d’identité que pour lui-même. Et en fonction de leur régime matrimonial et de leur profession, il est nécessaire d’intégrer des pièces spécifiques. Mais, il est aussi possible d’obtenir de ces intervenants, dont le concours est indispensable à l’acte, des pouvoirs qui permettront au vendeur de les représenter.
Si le vendeur ne parvient pas à obtenir l’accord du donateur, le notaire pourra toujours insérer dans la promesse de vente une condition suspensive de son obtention.
Les documents requis selon la situation du vendeur
Le vendeur doit être en pleine capacité de signer l’acte de vente. Et cette capacité dépend de l’état de la personne du vendeur et de sa situation matrimoniale. Il a aussi la possibilité de se faire représenter.
Si le ou les vendeurs sont mariés, il leur faut rassembler les documents suivants :
le livret de famille ;
- une copie de leur carte d’identité ou du passeport ;
- un extrait d’acte de naissance datant de moins de 2 mois ;
- un extrait d’acte de mariage datant de moins de 3 mois ;
- une copie du contrat de mariage, s’il comporte des clauses particulières.
Si le couple est en instance de divorce, en plus de ces pièces, et afin de ne pas prendre des engagements contraires à ceux qui auraient été pris dans le cadre de cette procédure, il faut remettre un dossier relatif à la procédure de divorce et une note contenant son état d’avancement.
Si c’est le logement familial qui est vendu, des dispositions spécifiques s’appliquent, quel que soit le régime matrimonial. Un époux ne peut pas vendre seul le logement de la famille, même s’il en est l’unique propriétaire (art. 215, al. 3, du Code civil).
Dans les faits, lorsqu’un époux souhaite vendre seul un immeuble lui appartenant, le notaire chargé d’établir l’acte lui demande s’il s’agit du logement de la famille. Dans l’affirmative, le notaire fera intervenir le conjoint afin qu’il donne son consentement à la vente. L’un des époux peut signer seul la promesse de vente et la vente lorsqu’il a reçu mandat de son conjoint. Il peut également signer seul lorsqu’il y est autorisé par la justice (art. 217 du Code civil) parce que l’autre conjoint est hors d’état de manifester sa volonté (compétence du juge des tutelles) ou que son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille (compétence du juge aux affaires familiales).
Le conjoint, dont le consentement a été ignoré, peut faire annuler la vente en engageant une action en justice devant le tribunal de grande instance. C’est pourquoi il vaut mieux dès le départ s’être mis d’accord sur la vente du logement de la famille.
Le vendeur pacsé doit insérer dans son dossier de vente les documents d’identité nécessaires pour tout vendeur, avec en plus une attestation de Pacs émanant du greffe du tribunal d’instance de son lieu de naissance. Toutefois, cette attestation n’est pas nécessaire lorsque l’extrait d’acte de naissance fait mention en marge de l’existence de ce Pacs. Les Pacs conclus depuis le 1er janvier 2007 sont automatiquement mentionnés en marge de l’acte de naissance. Pour ceux conclus avant cette date, la mention en marge de l’acte de naissance devait être effectuée au plus tard le 30 juin 2008.
Tout vendeur peut se faire représenter par un mandataire, s’il ne peut pas personnellement signer les actes. Les procurations pour vendre sont établies en la forme authentique ou sous seing privé. Il faut savoir également que certains maires (assez rares tout de même) acceptent aussi de certifier les signatures au vu d’une pièce d’identité du demandeur. Cela évite de payer les frais d’une authentification de la procuration par un notaire. Il faut compter environ 100 € TTC pour une procuration notariée.
En outre, selon la date d’acquisition du bien immobilier et des déclarations faites au moment de son achat, le partenaire de Pacs doit parfois intervenir à l’acte de vente. Les pièces d’identité de ce partenaire, dans le cas de son intervention à l’acte, seront réclamées par le notaire.
Le vendeur qui vit en concubinage doit insérer dans son dossier vendeur les documents d’identité nécessaires à tout vendeur. Le concubinage étant une situation de fait, aucune réglementation spécifique n’intervient dans la vie du couple : chaque concubin est libre de vendre seul les immeubles lui appartenant. Cette liberté de vente s’applique même pour le logement familial du couple, qui n’est pas spécialement protégé.
Si le refus de vendre d’un concubin met en péril l’intérêt commun, l’autre peut demander l’autorisation de vendre seul en justice. Par ailleurs, chaque indivisaire a le droit de demander, à tout moment, le partage des biens indivis. Ainsi, l’un des concubins peut demander à sortir de l’indivision et faire procéder à la vente aux enchères du logement indivis en cas de désaccord du couple sur le principe ou les modalités de la vente et du partage.
Un concubin peut donc librement vendre l’immeuble qu’il a acheté à son nom, même si dans les faits son concubin l’a aidé à le payer. S’ils ont acheté un logement ensemble (l’acte de vente signé chez le notaire mentionne qu’ils sont tous les deux propriétaires du logement), celui-ci est en indivision. Par conséquent, toute vente de l’immeuble requiert l’accord des deux concubins. Dès lors qu’ils doivent ensemble vendre leur bien immobilier acheté en indivision, ils devront regrouper chacun dans leur dossier vendeur l’ensemble des pièces nécessaires à tout vendeur.
Un indivisaire peut être autorisé en justice par le tribunal de grande instance à signer seul la vente si le refus du ou des autres indivisaires met en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil). Notez bien que cette autorisation doit être obtenue avant la vente.
Le vendeur est en indivision. Il s’agit du cas où le bien est la propriété de plusieurs personnes par suite d’une acquisition, d’une donation ou d’une succession, lorsque la vente est envisagée au profit d’une personne étrangère à l’indivision. Si tous les indivisaires sont d’accord pour vendre : dans ce cas, chacun d’entre eux doit réunir les pièces le concernant comme si chacun était seul vendeur. Ainsi chaque indivisaire devra réunir les pièces d’identité obligatoires pour tous les vendeurs et les pièces propres à sa situation matrimoniale (Pacs, mariage…).
Le vendeur est un majeur protégé. Celui-ci doit insérer dans son dossier vendeur les pièces d’identité propres à tout vendeur. Grâce à son extrait d’acte de naissance, le notaire verra la mention « RC » (répertoire civil), suivie d’un numéro d’ordre, commençant par l’année d’inscription. Cette mention signifie que la personne est placée sous un régime de protection, et donc qu’elle ne peut pas seule intervenir à l’acte. Le majeur placé sous le régime de la sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Il peut donc librement procéder seul à une vente ou à une acquisition immobilière. Aucune mention n’apparaît sur l’acte de naissance.
Un majeur placé sous un régime de curatelle doit être assisté de son curateur pour vendre un bien immobilier. Toutefois, si le majeur sous curatelle passe seul l’acte de vente, son curateur pourra demander l’annulation de l’acte. En effet, seule l’assistance du curateur rend l’acte de vente valable.
Le majeur placé sous tutelle est juridiquement incapable, par voie de conséquence, il a des pouvoirs très restreints. Il est représenté par son tuteur. Pour les actes graves, le tuteur doit être autorisé par le juge des tutelles, ou le conseil de famille s’il a été constitué. Ainsi, pour vendre un bien immobilier, le tuteur devra avoir été préalablement autorisé par le juge des tutelles ou le conseil de famille s’il a été constitué. Si le majeur est sous tutelle, il lui faudra impérativement fournir les mêmes documents que pour un mineur, soit :
- l’ordonnance du juge des tutelles autorisant la vente ;
- un certificat de non-recours contre la décision de vendre (qui s’obtient auprès du juge des tutelles) ;
- une copie de la nomination du représentant légal (tuteur, curateur) ; et la pièce d’identité du représentant légal.
Dans le cas de la vente de la résidence principale ou secondaire d’un majeur soumis à un régime de protection juridique, une autorisation du juge des tutelles doit, en outre et systématiquement, être obtenue ; un avis préalable d’un médecin choisi sur une liste établie par le procureur de la République s’impose si l’acte a pour finalité l’accueil de l’intéressé dans un établissement (art. 426 du Code civil).
Si le vendeur est de nationalité étrangère et réside en France, il doit réunir :
- une photocopie de son passeport ;
- une copie de son acte de naissance traduit s’il est né à l’étranger ;
- une photocopie de sa carte de résident (la carte de résident n’est pas obligatoire pour les membres de l’Union européenne.).
Par ailleurs, si le vendeur est marié, il devra compléter son dossier par la production :
- d’un certificat de coutume (délivré par le consulat de son pays), pour vérifier sa capacité à vendre seul (suivant son régime matrimonial) le bien concerné ;
- d’une copie de l’inscription au Répertoire civil annexe pour les époux étrangers ayant adopté, par acte notarié français, un régime matrimonial français pour les immeubles en France.
Une personne de nationalité française résidant à l’étranger doit de la même façon se faire représenter dans l’acte de vente par un représentant accrédité par le fisc, si elle vend un bien immobilier en France.
Si le vendeur est de nationalité étrangère et réside à l’étranger, il doit fournir une dispense de représentant accrédité pour la plus-value (si le bien est vendu pour une somme inférieure à 150 000 €) ou faire désigner un représentant accrédité par l’administration fiscale. En effet, la personne de nationalité étrangère et domiciliée hors de France doit se faire représenter par une personne habilitée par le fisc pour déclarer la plus-value et payer l’impôt qui en découle. Il peut s’agir de l’acquéreur domicilié fiscalement en France, d’une banque exerçant une activité en France, d’une personne agréée par le directeur des services fiscaux.
Le vendeur a la qualité de commerçant, d’artisan ou agriculteur. En plus des pièces d’état civil précédemment énumérées, le vendeur ayant la qualité de commerçant, d’artisan ou d’agriculteur devra aussi remettre :
- les états des privilèges, nantissements émanant du greffe du tribunal de commerce ;
- un certificat de non-faillite.
Ces pièces peuvent, bien sûr, être demandées par le notaire chargé d’assister le vendeur pour cette opération de vente. Le vendeur peut aussi les réclamer au greffe du tribunal de commerce.
Le vendeur est une personne morale. Les sociétés régulièrement constituées jouissent d’une personnalité juridique distincte de celle des associés, qui leur confère la capacité de vendre et d’acheter. Les sociétés, qu’elles soient civiles ou commerciales, ne peuvent agir que par le biais de leurs représentants légaux, munis, le cas échéant, des habilitations nécessaires. Le vendeur en viager peut être une personne morale, mais la rente doit être constituée sur la tête d’un tiers personne physique. Il est donc essentiel de préparer dans le dossier un extrait K-bis de la société, une copie des statuts à jour et un certificat de non-faillite de celle-ci. Il est possible de se procurer ces documents soit auprès du tribunal de commerce, soit sur le site Internet infogreffe.fr.
Si le vendeur du bien est une société civile immobilière (SCI), lors de la promesse de vente et de la vente, la signature du gérant suffira pour engager cette société, à condition que les statuts prévoient cette compétence. Sinon, l’autorisation des associés sera nécessaire, à la majorité fixée par les statuts.
L’extrait K-bis est essentiel pour la vente d’un bien immobilier, car il permet de vérifier que l’objet social de la société lui permet de vendre un bien immobilier. Il est aussi possible d’intégrer dans le dossier les statuts de la société, pour informer de façon encore plus précise les intervenants à la vente.
Si le vendeur du bien est une société à responsabilité limitée (SARL), le représentant légal signera la vente, après avoir été autorisé par une décision collective des associés.
Si le vendeur du bien est une société anonyme (SA), le représentant légal signera la promesse et la vente suite à une délibération du conseil d’administration ou son directoire.
Toutefois, en la matière, il n’y a pas vraiment de généralité. Il convient d’examiner l’objet social, d’une part, et l’existence de clauses limitatives internes des pouvoirs, d’autre part. Par exemple, il existe souvent des clauses imposant à un dirigeant de se ménager l’autorisation de l’assemblée des associés pour faire un acte (une vente d’immeuble notamment).
La clause détermine alors les conditions de majorité requises.
Ainsi, dans le dossier de vente il est bon de préparer les autorisations écrites précitées, pour l’intervention du représentant de la société ainsi que la carte d’identité et l’extrait d’acte de naissance de ce dernier.
Les conditions propres au vendeur en viager
Lorsque les vendeurs en viager sont des époux qui souhaitent que la rente soit constituée sur leurs deux têtes (c’est le cas lorsqu’ils vendent ensemble un bien), au décès de l’un des époux, il peut être prévu que la rente soit réversible intégralement sur la tête du conjoint survivant. Cette condition de réversibilité doit impérativement être prévue dans le contrat de vente. En effet, les conséquences qui en découlent sont très importantes tant pour les vendeurs que pour l’acquéreur.
