Comme dans toute vente immobilière, le vendeur doit fournir un certain nombre de documents à l’acquéreur. La liste des diagnostics obligatoires à produire lors de la vente d’un logement ne cesse de s’allonger. C’est désormais pas moins de huit documents, établis par des professionnels, qu’il doit présenter à l’acquéreur… sans compter l’attestation portant sur la superficie du logement.
Le dossier de diagnostic technique
L’insertion des différents documents dans le dossier technique ne modifie en rien la durée de validité de chacun des diagnostics, lesquels doivent être en cours non seulement lors de la signature de l’avant-contrat, mais aussi au moment de la signature de l’acte de vente notarié. Cette précision vaut notamment pour le diagnostic termites dont la durée de validité n’est que de 6 mois.
Tous les états, certificats ou constats à établir en cas de vente doivent être présentés dans un document unique appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT). Ce dernier comprend huit documents : le constat de risque d’exposition au plomb ; l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ; l’état relatif à la présence de termites ; l’état des risques naturels et technologiques ; le diagnostic de performance énergétique ; l’état de l’installation intérieure de gaz ; l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation d’assainissement non collectif autonome. Tous les diagnostics, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques et du diagnostic assainissement, doivent être réalisés par un professionnel disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le ministère du Logement. Le coût du dossier technique, regroupant tous les diagnostics obligatoires, représente une dépense de l’ordre de 500 € pour un deux-pièces à plus de 1 000 € pour une maison, à la charge du vendeur. Depuis le 1er janvier 2011, les vendeurs d’un bien immobilier non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l’égout) doivent annexer au compromis de vente un diagnostic assainissement. Le document qui doit être intégré au dossier de diagnostic technique doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente. Ce document n’est ni plus ni moins que le rapport établi à l’issue du contrôle de l’installation individuelle de traitement des eaux usées. Les communes doivent, en effet, procéder à un audit systématique de toutes les installations d’assainissement individuelles, au plus tard avant le 31 décembre 2012. Elles doivent également mettre en place un contrôle périodique au maximum tous les 8 ans. S’il ne fournit pas le diagnostic assainissement, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas de mauvais fonctionnement ou de non-conformité de son assainissement.
Les professionnels qui réalisent des diagnostics doivent être certifiés par un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (cofrac). L’organisme certificateur vérifie que le professionnel dispose des connaissances techniques requises dans le domaine du bâtiment et des moyens matériels nécessaires pour effectuer sa mission. Depuis le 1er février 2012, de nouvelles règles de certification (la mise en place de plusieurs niveaux de certification notamment) sont entrées en vigueur et les opérations de surveillance par l’organisme d’accréditation ont été renforcées. La liste des organismes habilités à délivrer des certifications est disponible sur le site www.cofrac.fr.
Le mesurage du bien
Si la vente porte sur plusieurs lots de copropriété distincts, la superficie de chacun d’eux doit être indiquée. Il n’est pas possible de se contenter de mentionner une superficie globale.
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en indiquer la surface dans l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis) et dans l’acte définitif de vente. Peu importe que cette vente soit réalisée à l’amiable, en viager ou sur décision judiciaire et qu’elle porte sur la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété de ce lot. L’obligation d’indiquer la superficie s’impose quel que soit l’usage du lot vendu : appartement, local professionnel, boutique, local à usage mixte… et quelle que soit la date de construction de l’immeuble. Peu importe également que la vente concerne un consommateur ou un professionnel. L’obligation de mentionner la superficie concerne également la vente d’une partie d’un lot de copropriété à la suite de la division d’un lot plus important. C’est le cas des maisons individuelles si elles constituent des lots dans une copropriété horizontale (ensembles comprenant à la fois des immeubles et des maisons). En revanche, l’obligation ne concerne pas les lots de copropriété annexes à l’habitation : cave, garages et stationnements, ni les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m² (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10.07.65 et art. 4-2 du décret n° 67-223 du 17.03.67).
Si le vendeur utilise le certificat de mesurage réalisé par un professionnel mandaté par l’ancien vendeur, il ne pourra pas se retourner en cas d’erreur contre ce professionnel, puisque ce n’est pas lui qui l’a mandaté. Le professionnel ne répond de ses erreurs que vis-à-vis des personnes avec qui il est lié par un contrat.
Le mesurage par un professionnel est recommandé. Sauf si le vendeur a lui-même acheté son bien sous le régime de la loi Carrez, il est peu probable qu’il connaisse la surface exacte de son logement. S’il l’a acheté sous la loi Carrez, le certificat de mesurage délivré au jour de son acquisition est valable sans limitation de durée et peut donc servir pour des ventes successives.
En théorie, le vendeur peut effectuer le mesurage lui-même. En pratique, il est préférable qu’il ait fait appel à un professionnel reconnu et assuré pour cette tâche (géomètre expert, architecte…), d’autant plus que la superficie à prendre en compte doit être calculée selon des règles strictes.
La loi ne précise pas qui, du vendeur ou de l’acheteur, doit payer la prestation. Mais la pratique démontre que le payeur est celui qui a le plus intérêt au mesurage ; celui sur qui pèse l’obligation de mesurage. C’est donc au vendeur et non à l’acquéreur qu’il revient de l’acquitter. Le coût pour le vendeur se situe généralement entre 75 € et 150 €. L’intérêt de faire appel à un professionnel réside dans le fait de pouvoir se retourner contre lui si le vendeur est amené à indemniser l’acheteur en cas de surestimation de la superficie. Les notaires, dans le cadre de leur devoir de conseil, sont les premiers à préconiser le recours à un professionnel. L’agent immobilier donne aussi ce conseil.
Dès qu’un espace n’est pas inclus dans le lot décrit dans le règlement de copropriété, le métreur doit l’exclure de la surface privative Carrez. Ainsi, l’attestation de superficie Carrez permet à l’acquéreur de détecter des éventuelles annexions de parties communes au lot vendu, sans modification du règlement de copropriété. Si l’acheteur accepte la situation en l’état, il doit avoir conscience que la copropriété peut un jour ou l’autre exiger la régularisation de l’annexion de parties communes.
Quelle est la surface à prendre en compte ? Dans le cadre de la loi Carrez, la surface à mesurer correspond à la superficie des parties privatives du lot de copropriété. Celle-ci équivaut à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. On ne tient pas compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ni des lots de copropriété annexes ou inférieurs à 8 m² ni des balcons ou terrasses. Lorsqu’une personne vend son appartement avec un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, cette partie ne doit pas entrer dans la superficie Carrez. À défaut d’une telle mention de superficie dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), l’acheteur peut, sans délai, soulever la nullité de l’acte et refuser de signer l’acte authentique.
L’action en réduction du prix. Il ne suffit pas au vendeur de mentionner la surface dans l’acte de vente ou de fournir une attestation loi Carrez à son acheteur, encore faut-il que les chiffres soient justes. En effet, si après la promesse de vente ou la vente du logement, l’acheteur constate que la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, il lui sera possible d’exiger une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface. Cette marge de 5 % n’est donc pas une franchise, mais un seuil de déclenchement de l’action et, en cas de dépassement, l’acheteur peut obtenir une baisse du prix qui tient compte de la totalité des mètres carrés « fantômes ». Lorsque le lot est petit, la moindre erreur porte à conséquence. Pour un studio de 20 m², l’acheteur peut obtenir une baisse du prix, dès lors que la superficie manquante dépasse 1 m².
Exemple M. X achète un appartement 300 000 €. L’acte de vente mentionne une superficie de 100 m². Le nouveau mesurage que réalise M. X révèle 92 m², soit 8 m² en moins. L’erreur étant de 8 %, l’acheteur M. X, peut demander une diminution du prix de 24 000 € (300 000 € x 8 %).
En cas d’erreur, l’idéal est d’arriver à un accord amiable entre le vendeur et l’acheteur ; le notaire peut les y aider. Le notaire fait un avenant à la promesse de vente et l’acheteur bénéficiera d’un nouveau délai de rétractation (délai de 7 jours à compter de la réception de la promesse de vente par courrier recommandé pendant lequel l’acheteur peut renoncer à acheter le bien, sans verser aucune indemnité). Si tout accord est impossible, l’acheteur peut intenter une action en justice devant le tribunal de grande instance, après la signature de l’acte de vente définitif. En effet, l’action en diminution du prix n’est, semble- t-il, pas possible au stade de la signature de l’avant-contrat. Mais l’acheteur pourrait renoncer à l’achat, étant donné l’absence d’accord sur la chose et sur le prix. L’acheteur doit faire appel à un avocat et ne dispose que d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour agir. En cas d’erreur de mesurage avérée, l’acheteur obtiendra généralement la condamnation du vendeur à la restitution d’une partie du prix de vente correspondant à l’erreur de mesurage. En cas d’action devant le tribunal de grande instance en vue de la réduction du prix pour une erreur de mesurage, l’acheteur peut également réclamer au vendeur des dommages et intérêts. En effet, si la mauvaise volonté du vendeur s’est traduite pour l’acheteur par des frais imprévus (stockage de meubles dans un garde-meubles, loyer ou frais d’hôtel…), l’acheteur peut demander des dommages et intérêts. Il lui faut tout de même prouver le lien de cause à effet entre la faute du vendeur et le préjudice qu’il a subi.
Lorsque le vendeur a été condamné à une restitution d’une partie du prix de vente à l’acheteur, alors qu’il a fait appel à un professionnel pour mesurer son bien, il peut, en principe, se retourner contre ce professionnel pour être indemnisé. Toutefois, un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 octobre 2006 a considéré que la restitution d’une partie du prix de vente par le vendeur à l’acheteur n’était pas constitutive d’un préjudice indemnisable par le professionnel, suivant les termes du contrat. Il est donc conseillé avant de s’engager avec un professionnel, de vérifier quelle est la garantie qu’il offre en cas d’erreur.