▷ Une vente presque comme les autres

Comme toute vente de bien immobilier, la vente en viager doit être passée devant notaire et publiée au bureau des hypothèques. Elle entraîne les mêmes frais qu’une vente ordinaire aussi bien en ce qui concerne les honoraires du notaire que les droits de mutation, calculés sur le montant du prix de vente et selon la nature du bien.

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En général, la vente définitive est précédée de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis. Cet « avant-contrat » doit être rédigé avec soin, notamment en ce qui concerne les conditions particulières de la vente (montant du prix de vente, fixation de la rente, indexation…).

L’avant-contrat

Si l’avant-contrat est conclu entre vendeur et acquéreur sans intervention d’un professionnel, aucun versement d’argent ne peut être demandé à l’acheteur avant la fin des 7 jours. S’il est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel disposant d’une garantie financière, ce dernier peut recevoir des fonds avant l’expiration du délai de rétractation (indemnité d’immobilisation comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente en général).

S’agissant d’un viager et non d’une vente classique, il est recommandé de s’adresser à un notaire ou à un cabinet immobilier spécialisé dans le viager pour rédiger cet acte. C’est en effet dès l’avant-contrat que doivent être décidées toutes les conventions relatives à l’occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Certaines clauses devront également être insérées : clause de réversibilité de la rente, clause prévoyant l’augmentation de la rente en cas de libération anticipée du logement, clause d’indexation de la rente, clause résolutoire… Les frais de cet avant-contrat sont à la charge de l’acquéreur. Attention, l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation, même dans le cadre d’une vente en viager. Il peut ainsi, dans un délai de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui adressant l’avant-contrat, renoncer à l’achat, sans payer de frais.

Le contenu du contrat de vente

Dans l’avant-contrat, puis ensuite dans l’acte authentique, devront figurer un certain nombre de clauses. Le contrat de vente en viager comporte huit parties :

  • l’état civil complet du vendeur ;
  • l’état civil complet de l’acquéreur ;
  • la mention « M. X vend à M. Y, qui accepte » ;
  • la désignation du bien vendu et plus précisément s’il s’agit de la vente d’un bien libre de toute occupation ou non ;
  • l’énonciation du prix et des conditions de paiement ;
  • la clause d’indexation de la rente ;
  • la clause résolutoire, susceptible d’anéantir la vente en cas de non- paiement de la rente viagère ;
  • une clause (dite de réquisition) demandant au conservateur des hypothèques d’inscrire au profit des crédirentiers une hypothèque avec privilège afin de rendre impossible à l’acquéreur un emprunt ou la revente dans d’autres conditions que celles de l’acte d’origine.

Tout le reste de l’acte est constitué de l’origine de propriété, du rappel des lois et usages en matière immobilière, de l’énonciation de l’obligation réciproque des parties, des clauses particulières de la vente… mais tout cela pourrait ne pas figurer sans pour autant que l’acte soit nul.

Les frais relatifs à l’acte de vente

Comme dans toute vente, les frais incombent normalement à l’acquéreur. La majeure partie est constituée par les honoraires du notaire et les droits dus au fisc. Il faut aussi compter avec les frais d’emprunt éventuels.

La rémunération du notaire. Pour son travail, le notaire est principalement rémunéré par des « émoluments » (ou honoraires). Ces émoluments sont réglementés, ils sont dits « proportionnels » parce qu’ils sont calculés en appliquant un pourcentage décroissant sur le prix de vente qui est indiqué dans l’acte. Il a également droit à des émoluments spécifiques pour certaines formalités.
– Des émoluments proportionnels. Le notaire a droit à des émoluments, quel que soit le bien vendu (logement, local professionnel, terrain …). Leur montant, proportionnel à la valeur du bien, est calculé en appliquant le barème suivant (série S1 coefficient 1) :

  • 4,784 % TTC jusqu’à 6 500 € ;
  • 1,9734 % TTC de 6 501 à 17 000 € ;
  • 1,3156 % TTC de 17 001 à 30 000 € ;
  • 0,9867 % au-delà de 30 000 €.

– Des émoluments spécifiques pour les formalités. Le décret du 17 février 2011 qui a modifié le tarif des notaires a créé un forfait spécifique de 90 UV (unités de valeur), soit 419,79 € TTC, au profit du notaire. Ce forfait rémunère l’accomplissement d’un certain nombre de formalités : demandes d’actes d’état civil ou de cadastre, attestations, copies authentiques, copies sur papier libre, copies pour la publicité foncière, extraits d’actes, demande d’états hypothécaires. Ce forfait ne s’applique que pour les actes destinés à être publiés au bureau des hypothèques.

Les droits et taxes dus au fisc. Les droits fiscaux représentent la part la plus importante des frais liés à un achat immobilier. Ils sont à la charge de l’acheteur. En cas d’achat d’un logement ancien, c’est-à-dire d’un point de vue fiscal d’un logement achevé depuis plus de 5 ans, l’acheteur doit payer au fisc des droits d’enregistrement au taux de 5,09 %.

Les frais d’emprunt bancaire. Lorsque l’acheteur a recours à un emprunt bancaire pour son achat immobilier, la banque demande souvent que le prêt soit constaté par acte notarié et qu’il soit assorti d’une garantie spécifique.

– Les émoluments du notaire. Le notaire a droit pour le prêt garanti par un privilège ou une hypothèque à des émoluments distincts de ceux perçus pour la vente, même si, en pratique, les deux opérations font l’objet du même acte. Les émoluments du notaire pour le prêt sont calculés selon un barème dégressif proportionnel au montant du prêt (série S1 coefficient 1/3).

– Certains prêts ne sont pas notariés. Depuis plusieurs années, les banques proposent à leurs clients de faire garantir les prêts immobiliers par des sociétés de caution mutuelle. Le prêt n’est pas constaté dans un acte notarié, il n’y a ni inscription de privilège de prêteur de deniers ni hypothèque, et donc pas de frais notariés. L’emprunteur évite ainsi les émoluments du notaire, les frais hypothécaires, et en cas de revente du bien, les frais de mainlevée. En contrepartie, il verse à la société de caution une rémunération de l’ordre de 1,5 à 2 % du montant du prêt. Une partie de ces frais (de 75 à 80 %) lui est remboursée en fin de prêt.

– Les frais d’inscription du privilège et d’hypothèque. Après la vente, le privilège et l’hypothèque doivent être publiés au bureau des hypothèques par le notaire sur les imprimés appelés « bordereaux ». Pour cette formalité, il a droit à des émoluments qui s’élèvent à 2 UV (soit 9,32 € TTC) par jeu de bordereau déposé. À ce montant sont ajoutés les accessoires, que l’on évalue à 20 % du capital, et qui correspondent aux frais que le créancier aurait à exposer s’il devait saisir et faire vendre le bien. Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque, l’inscription donne lieu au paiement d’une taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. La publication du privilège et de l’hypothèque donne lieu au paiement du salaire du conservateur des hypothèques, qui représente 0,05 % des sommes garanties par l’inscription.

En cas de vente d’un bien hypothéqué, le notaire rembourse la banque avec une partie du prix de vente et reverse le surplus au vendeur. Mais pour transmettre un bien libre de toute inscription à l’acquéreur, le notaire doit établir un acte appelé « mainlevée », dont les frais sont à la charge du vendeur et sont prélevés sur le prix de vente. Les émoluments proportionnels du notaire (série S2 coefficient 0,25) constituent l’essentiel du coût de l’acte de mainlevée. Ils sont calculés sur le montant du prêt et des accessoires, et non sur le montant restant dû à la banque lors de la vente. Le barème applicable est le suivant : 0,598 % TTC jusqu’à 6 500 € ; 0,3289 % TTC de 6 501 à 17 000 € ; 0,22425 % TTC de 17 001 à 30 000 € ; 0,16445 % au-delà de 30 000 €.