🔻 LA DÉTERMINATION DE LA RENTE VIAGÈRE

Dans une vente en viager le prix de vente est le plus souvent composé d’un bouquet et d’une rente viagère. La rente est constituée sur la tête d’une ou plusieurs personnes dont le décès éteindra son versement.

La détermination du montant de la rente est une opération complexe qui dépend de plusieurs éléments, dont l’espérance de vie du vendeur.

La rente est revalorisée chaque année. Le crédirentier doit prendre des garanties pour se prémunir en cas d’impayés.

La rente viagère est l’un des éléments déterminants du contrat de vente. Elle est fixée librement par les parties, mais en pratique, la détermination de son montant est complexe et dépend de plusieurs éléments. Il est donc indispensable de passer par un professionnel (notaire ou agent immobilier) pour l’évaluer.

1. Dans la vente d’un bien immobilier en viager, le prix de vente est composé d’un bouquet, qui correspond au capital versé par l’acquéreur au moment de la signature du contrat. Le solde du prix est converti en rente viagère, rente qui sera versée au vendeur sa vie durant.
2. Les éléments suivants sont pris en compte pour calculer la rente : la valeur du bien, l’existence ou non d’un bouquet, l’âge et le sexe du vendeur, la réversibilité éventuelle de la rente, l’existence d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un usufruit et le taux de rendement du bien.
3. La plupart du temps, la rente est constituée sur la tête et au profit du vendeur. Elle peut toutefois être constituée sur plusieurs têtes, notamment lorsque c’est un couple qui vend, et au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires.
4. Une clause de réversibilité de la rente peut être intégrée au contrat permettant, lorsqu’il y a plusieurs crédirentiers (le cas des époux), qu elle soit versée sans aucune modification jusqu’au décès du dernier survivant.
5. La rente peut être revalorisée lorsqu’une clause d’indexation est prévue au contrat. A défaut, la majoration légale forfaitaire est applicable.
6. Les parties doivent convenir du lieu et de la périodicité des versements : c’est en général un paiement mensuel d’avance qui est retenu. En cas d’impayés le vendeur dispose de deux garanties principales, « le privilège du vendeur » ou la « clause résolutoire » lui permettant de récupérer son bien.

• ▷ La composition du prix de vente
• ▷ Le calcul de la rente
• ▷ La revalorisation de la rente
• ▷ Le paiement de la rente
• ▷ L’augmentation de la rente