L’obligation principale de l’acquéreur est de payer la rente (les arrérages) régulièrement jusqu’au décès du vendeur.
L’engagement de l’acquéreur est fort puisque l’article 1979 du Code civil prévoit expressément qu’il doit poursuivre le paiement « quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente».
Il ne peut pas offrir de rembourser le capital en renonçant au remboursement des arrérages payés, sauf clause de rachat stipulée dans l’acte.
Il est donc important au moment de la conclusion du contrat de s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur. Il est ainsi possible de lui réclamer ses bulletins de salaire, une attestation d’employeur, son avis d’imposition…
La date et le lieu de paiement
Les parties ont toute liberté pour fixer le lieu et la périodicité des versements, appelés «arrérages».
En cas de retard ou de non-paiement de la rente, le crédirentier dispose d’un délai de 5 ans pour en réclamer le paiement au débirentier. Au-delà, l’action est prescrite (art. 2224 du Code civil).
Il est généralement convenu que la rente sera payable d’avance et mensuellement, mais rien n’empêche de prévoir un paiement à terme échu et sur la base du trimestre, par exemple. Le paiement se fait le plus souvent au domicile du crédirentier (le vendeur) par chèque ou auprès de sa banque par virement.
Si rien n’est prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme et quérables, c’est-à-dire payables, au domicile du débirentier (l’acheteur), ce qui n’est pas souhaitable.
Les garanties en cas d’incident de paiement
Le non-paiement des arrérages de rente viagère n’entraîne pas la résolution (l’anéantissement) automatique du contrat de vente, sauf si une clause spéciale introduite dans le contrat le prévoit.
Malgré toutes les précautions prises par le vendeur, il peut arriver que l’acquéreur soit un mauvais payeur ou ait des difficultés financières. Il est donc important de se ménager des garanties dans le contrat.
En cas d’impayé, le vendeur peut tout d’abord recourir aux méthodes «classiques», comme la saisie sur les salaires ou les comptes bancaires de l’acquéreur.
Toutefois, les résultats de ces procédures sont souvent décevants, notamment lorsque l’acquéreur est insolvable. D’autres actions lui sont aussi ouvertes.
« Le privilège du vendeur » est une garantie insérée au contrat par le notaire au moment de la vente. Elle se caractérise par une inscription au bureau des hypothèques. Si la rente n’est pas payée, cette garantie permet au vendeur de faire saisir le bien et de le faire vendre aux enchères à son profit par préférence aux autres créanciers de l’acquéreur. Il convient d’abord de s’adresser à un huissier, puis au tribunal de grande instance par l’intermédiaire d’un avocat. Il faut savoir que si le viager est occupé la vente sera d’autant plus difficile à obtenir.
La clause résolutoire. Le privilège du vendeur étant une garantie plutôt lourde à mettre en œuvre, le crédirentier préférera en général obtenir la résolution de la vente et redevenir propriétaire de son bien. C’est en effet possible grâce à une arme redoutable : « l’action résolutoire ». Cette possibilité doit être prévue spécialement dans l’acte de vente par le notaire (art. 1978 du Code civil), ce qu’il fait normalement toujours en pratique. Cette clause prévoit qu’en cas de non-versement de la rente, pendant une période définie, la vente sera résolue de plein droit (Cass. Ass. plén. du 4.4.08, n° 07-14523). En vertu de celle-ci, en fonction de son contenu, le vendeur devra accomplir des diligences et, notamment, il pourra, après avoir adressé un commandement de payer à l’acquéreur, resté infructueux, entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI), au terme de laquelle il récupérera l’entière propriété de son logement. À moins que les deux parties soient d’accord pour résoudre cette vente à l’amiable. L’action doit être engagée devant le TGI du lieu de situation du bien et l’assistance d’un avocat est obligatoire.
En général, la clause résolutoire prévoit que le vendeur n’aura pas à rembourser à l’acquéreur les sommes versées au titre de la rente viagère antérieurement à l’annulation de la vente ni le montant du bouquet. Ces sommes seront acquises au vendeur à titre de dommages et intérêts. On parle de clause pénale. Le tribunal peut cependant réduire ou augmenter cette pénalité selon qu’il l’estime excessive ou dérisoire (art. 1152 du Code civil). Il est également souvent stipulé que le vendeur ne devra aucun dédommagement à l’acquéreur pour les travaux et améliorations effectués par ce dernier.
Notez qu’il est possible de souscrire une assurance rentes impayées en passant par un courtier spécialiste du viager. Ce produit a un coût : entre 10 et 14 % du montant total de l’opération.
Attention, une procédure de ce genre pourrait demander plusieurs années avant d’aboutir. Le rôle de cette clause est dissuasif. Si l’acquéreur connaît de réelles difficultés financières, il préférera sans doute revendre le bien.
Les autres garanties. Pour se protéger des impayés, le vendeur peut aussi demander à l’acquéreur une caution bancaire, ou bien qu’une personne physique de son entourage se porte caution pour lui.
Le risque d’impayé devient problématique lorsque l’acquéreur exerce une profession indépendante (commerçant, professionnel libéral). Ce dernier peut, en effet, un jour se retrouver en liquidation ou en redressement judiciaire. Cette procédure prive alors le crédirentier de ses arrérages et bloque les recours du vendeur, et notamment la mise en œuvre de la clause résolutoire. Des vendeurs disposant de faibles ressources et dépendant des revenus procurés par le viager peuvent donc difficilement supporter ce risque. En attendant, l’acquéreur dispose toujours de la faculté que lui offre l’article L 526-1 du Code de commerce de faire une déclaration d’insaisissabilité de tous ses biens immobiliers. Ces biens se trouvent alors à l’abri des créanciers en cas de faillite. Il peut également mettre ses biens personnels à l’abri des créanciers en adoptant le régime de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Son patrimoine personnel sera ainsi séparé de son patrimoine professionnel.
Enfin, il peut faire insérer dans l’acte une clause prévoyant le paiement d’intérêts de retard afin de s’assurer de la ponctualité des versements. Des retards peuvent, en effet, mettre en difficulté un vendeur qui compte sur ce complément de revenus pour payer une maison de retraite, par exemple. Il suffit d’indiquer dans le contrat que tout paiement après la date d’échéance prévue entraînera l’application d’intérêts de retard au taux légal (0,71 % en 2012).