▷ Les dangers du viager en famille

La réglementation n’interdit pas de vendre un bien en viager à des proches, parents ou amis.

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Mais le fisc se montre extrêmement méfiant à l’égard de ce type d’opération, et soupçonne souvent que la prétendue vente en viager cache en réalité une donation déguisée. Le montage d’une telle opération nécessite donc de s’entourer de précautions particulières. Elle est même souvent déconseillée, voire refusée par les professionnels.

Les risques de requalification en donation déguisée

Pour éviter que la vente en viager ne soit rapportée à la succession du vendeur, il est possible de demander aux cohéritiers de l’acquéreur (ses frères et sœurs, en principe) de consentir à l’opération, leur accord devant alors figurer par écrit dans l’acte de vente notarié.

Des parents ont légalement le droit de vendre en viager à l’un de leurs enfants. Cela permet non seulement à des enfants d’aider leurs parents, mais aussi de conserver le bien dans la famille. Or, ce type d’opération présente des risques, tant du point de vue successoral que fiscal. Notamment, le fisc risque de considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée, réalisée dans le seul but d’échapper à des droits de donation plus élevés.

Du point de vue successoral. La loi considère (art. 918 du Code civil) qu’une vente en viager à l’un de ses héritiers directs (un enfant) cache en réalité une donation déguisée, car on présume que le juste prix n’a pas été payé par l’enfant acquéreur. Les enfants qui se sentent lésés peuvent demander la requalification de la vente en donation déguisée, soumise de ce fait au rapport successoral. Autrement dit, la valeur du logement acquis en viager est susceptible d’être réintégrée dans la masse successorale à partager au décès du vendeur.

Du point de vue fiscal. Un autre obstacle existe, d’ordre fiscal, en cas de réserve d’usufruit au profit du vendeur en viager. Il ne concerne pas seulement la vente à des enfants, mais toute vente faite à un héritier « présomptif », c’est-à-dire à toute personne qui hériterait potentiellement d’une autre si cette dernière venait à décéder. Ce peut être le cas, par exemple, de la vente par un oncle, célibataire sans enfant, à son neveu, héritier présomptif. En effet, lorsqu’au décès d’une personne un bien appartient en usufruit au défunt et en nue-propriété à l’un de ses héritiers, ce bien est censé faire partie de la succession du défunt pour sa valeur en pleine propriété (art. 751 du Code général des impôts), comme s’il n’y avait jamais eu de vente ! Peu importe que l’héritier ait été exclu de la succession par testament ou qu’il y ait renoncé.

Pour éviter qu’un viager réalisé en famille ne soit remis en cause par le fisc, la rente doit être fixée au même montant que si elle était due par un acheteur classique et effectivement réglée par le débirentier. En effet, le fisc pourrait contester l’opération si le crédirentier est très âgé, en mauvaise santé, ou encore si le faible montant de la rente fait perdre au contrat tout caractère aléatoire.

Au décès de l’usufruitier (le vendeur), le fisc exigera de l’acquéreur le paiement de droits de succession, assis sur la valeur en pleine propriété du logement, comme s’il n’en avait jamais acquis la nue-propriété.
Le tarif des droits dépend du lien de parenté entre le vendeur et l’acquéreur.

Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation

La présomption de propriété ne joue pas, en principe, lorsque le défunt disposait d’un simple droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu. Il est donc possible de vendre en viager à l’un de ses futurs héritiers, tout en continuant à habiter le logement, sans que la vente soit forcément remise en cause. À condition, toutefois, que les intéressés n’aient pas cherché à dissimuler de cette manière un véritable droit d’usufruit. La présomption de propriété pourrait s’appliquer, par exemple, si le bien vendu était mis en location. En effet, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ne dispose pas du pouvoir de donner à bail le logement, il ne peut alors s’agir que d’un droit d’usufruit. Dans ce cas, le fisc pourrait utiliser la procédure de l’abus de droit pour requalifier l’opération. Enfin, rappelons qu’en matière d’ISF un bien vendu à un héritier présomptif, avec réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, est compris dans le patrimoine de ce dernier pour sa valeur en pleine propriété.