▷ Les droits de mutation

Une vente en viager est considérée comme une vente d’immeuble classique en ce qui concerne les droits de mutation dus par l’acquéreur. À ce titre, elle relève soit des droits d’enregistrement, soit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière.

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Rappelons que l’usufruit se distingue du droit d’usage et d’habitation par les caractéristiques suivantes :

– Le droit d’usage et d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. Il confère à son titulaire le droit d’user du bien pour son propre usage et celui de sa famille. Il s’éteint par le décès de son titulaire.
– L’usufruit confère à son titulaire non seulement le droit d’usage, mais aussi le droit aux fruits. Le bénéficiaire d’un usufruit peut l’utiliser pour son propre usage ou le donner en location et en percevoir les loyers.

Dans tous les cas, l’impôt dû sur la mutation du bien est calculé sur la valeur vénale du logement (sa valeur sur le marché), laquelle doit figurer par écrit dans l’acte. Cette valeur correspond au capital représenté par la rente viagère augmenté, le cas échéant, du bouquet. Lorsque le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit sur le bien vendu, le montant de ce droit doit figurer aussi dans l’acte. Dans ce cas, il y a démembrement de propriété et la mutation ne porte en réalité que sur la nue-propriété du bien vendu. Le prix stipulé représente la valeur de cette nue-propriété, seule transmise à l’acquéreur et il n’y a aucune charge à ajouter au prix.

Les droits d’enregistrement pour les logements anciens

En cas d’achat d’un logement ancien, c’est-à-dire du point de vue fiscal d’un logement achevé depuis plus de 5 ans, l’acheteur doit payer au fisc des droits d’enregistrement au taux global de 5,09 %. Ces droits d’enregistrement se composent :

  • du droit départemental au taux de 3,6 % ;
  • de la taxe additionnelle au taux de 1,2 % ;
  • de la taxe au profit de l’État au taux de 0,2 % ;
  • du prélèvement supplémentaire de l’État au taux de 2,5 %, calculé uniquement sur le montant du droit départemental et non sur le prix de vente (soit 2,5 % x 3,6 % = 0,09 %).

À noter, les conseils généraux peuvent modifier chaque année le taux du droit départemental, avec effet au 1er juin, sans qu’il puisse être inférieur à 1 % ni supérieur à 3,6 %.

La TVA immobilière pour les logements neufs

La vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA immobilière au taux de 19,6 %. Depuis mars 2010, cette règle s’applique qu’il s’agisse ou non de la première vente du bien. Auparavant, seule la première vente du logement à une personne (autre qu’un marchand de biens) supportait la TVA. Autrement, elle était soumise aux droits d’enregistrement de 5,09 %.
Lorsque la vente est assujettie à la TVA, le vendeur peut récupérer le montant de la taxe qu’il a payée lors de son acquisition. Par exemple, une personne achète un logement sur plan en 2009 et le revend en viager en 2012. L’opération est soumise à la TVA. Le prix de vente est fixé toutes taxes comprises et le vendeur peut ainsi récupérer le montant de la TVA qu’il avait versée lors de son achat en 2009.
Notez qu’en plus de la TVA, l’acheteur d’un logement neuf doit payer la taxe de publicité foncière calculée sur le prix hors taxe (HT), au taux de 0,715%.

Les frais de notaire

On entend souvent dire que les frais d’acquisition d’un bien immobilier reviennent à 10 % du prix du bien. En réalité, le pourcentage des frais (hors frais d’emprunt) se situe dans une fourchette de 6 à 10 %.

Les frais d’achat sont, en principe, supportés par l’acheteur. La majeure partie est constituée par les honoraires du notaire et les droits dus au fisc. Pour son travail, le notaire est rémunéré par des émoluments dits « proportionnels », calculés en fonction de la valeur du bien, des émoluments de formalités, qui rémunèrent l’accomplissement des démarches antérieures et postérieures à la vente, ainsi que, le cas échéant, des frais d’emprunt bancaire.

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Détail des frais d’achat pour un logement ancien (de plus de 5 ans) sans frais de renégociation ni frais de prêt

En plus des droits dus au fisc et des émoluments du notaire, l’acquéreur doit prendre en charge d’autres frais, comme le coût des états hypothécaires, les frais de géomètres pour la demande de documents d’urbanisme. Par ailleurs, la publication de l’acte de vente au bureau des hypothèques entraîne le versement du salaire du conservateur des hypothèques ; il est de 0,10 % du montant du prix (300 € pour un montant de 300 000 €, par exemple). Le cas échéant, l’acquéreur paie aussi les émoluments de négociation du notaire ou la commission de l’agent immobilier, ainsi que les frais de procuration éventuels.