La vente en viager étant une cession d’immeuble à titre onéreux, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.
Ce régime vient d’être réformé : la durée de détention au-delà de laquelle la vente est exonérée a notamment été doublée, passant de 15 à 30 ans et le taux d’imposition a été relevé à 32,5 %, prélèvements sociaux compris. La réforme s’applique aux contrats de vente signés depuis le 1er février 2012.
Aujourd’hui le vendeur peut ainsi être exonéré de plus-value lorsque la vente porte sur sa résidence principale ou sur un bien détenu depuis plus de 30 ans. Comme dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer à cette occasion. Lorsqu’elle n’est pas exonérée, la plus-value est imposée au taux de 32,5 %.
Les cas d’exonération
De nombreux cas d’exonération sont prévus, voici les plus courants.
La vente de la résidence principale. La plus-value est totalement exonérée d’impôt lorsque le bien vendu en viager constitue la résidence principale du propriétaire au jour de la vente. Et ce, quel que soit le motif de la cession. La résidence principale est définie comme l’endroit occupé la majeure partie de l’année par le contribuable.
L’exonération de la plus-value s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires du logement (un garage, par exemple), lorsqu’elles sont cédées en même temps que la résidence principale.
Le logement vendu doit, en principe, être la résidence principale du vendeur au moment de la vente. S’il déménage avant de vendre, le fisc maintient l’exonération dès lors que la vente intervient dans un délai raisonnable suivant le déménagement : un an au plus, sauf circonstances particulières. Ce délai est porté à 2 ans pour les personnes âgées qui quittent leur logement pour entrer en maison de retraite.
À condition que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds permettant de bénéficier des abattements en matière d’impôts locaux et qu’elles ne soient pas passibles de l’ISF.
La vente d’une résidence autre que la résidence principale. La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (résidence secondaire, logement loué, etc.) est exonérée à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des 4 années ayant précédé la cession. Cependant, l’exonération porte uniquement sur la fraction du prix de vente réaffecté à l’acquisition de la résidence principale dans un délai de 24 mois.
La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. Pour les ventes intervenues depuis le 1er février 2012, la plus-value réalisée bénéficie d’un pourcentage d’abattement calculé par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc totalement exonérée au bout de 30 ans contre 15 ans pour les ventes réalisées avant cette date.
L’exonération accordée aux retraités et invalides. Le vendeur est exonéré de plus-value immobilière si lui (ou son conjoint) est titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité (pour une invalidité de deuxième ou troisième catégorie). Attention, l’exonération est accordée sous condition de ressources du vendeur : son revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la vente doit être inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations en faveur des personnes âgées en matière d’impôts locaux. Par exemple, pour une vente réalisée en 2012, le revenu fiscal de référence à ne pas dépasser est fixé à 10 024 € pour la première part de quotient familial et à 2 676 € pour chaque demi-part supplémentaire. En outre, le vendeur ne doit pas être assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour en bénéficier.
Le calcul de la plus-value imposable
Dans le cas où la plus-value est imposable, son montant est égal à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. La déclaration de plus-value est effectuée lors de la vente, par l’intermédiaire du notaire. La plus-value est taxée au titre de l’année de la vente.
Le prix de cession. Le prix de cession à retenir pour calculer le montant de la plus-value imposable correspond au capital représentatif de la rente mentionné dans l’acte de vente, à l’exclusion des intérêts, augmenté éventuellement du « bouquet ». Autrement dit, le prix de cession correspond au prix de vente fixé dans l’acte et converti en rente. Le vendeur peut déduire du prix de cession les frais supportés lors de la vente, notamment : les commissions versées aux intermédiaires (une agence immobilière, par exemple), les dépenses liées aux diagnostics obligatoires… À noter, si le bien vendu est détenu en indivision, chaque indivisaire doit retenir la fraction du prix correspondant à ses droits.
Le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition à retenir est celui versé lors de l’achat du bien.
- Si le vendeur en viager a acheté le bien, le prix d’acquisition est majoré des frais fiscaux, de la TVA éventuellement supportée, des honoraires du notaire et des commissions versées aux intermédiaires. Si le vendeur n’est pas en mesure de justifier ces frais, il peut les évaluer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition. Le prix d’achat est aussi majoré des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés sur le bien par une entreprise (sauf si ces frais ont déjà été pris en compte pour le calcul des impôts du vendeur, par exemple, par le biais d’une déduction des revenus fonciers si le bien vendu était loué ou via une réduction d’impôt). Toutefois, si la revente intervient plus de 5 ans après l’acquisition, le vendeur peut déduire forfaitairement 15 % du prix d’achat au titre des travaux, sans justificatifs, même s’il n’a pas fait réaliser de travaux ou même si ceux-ci ont déjà été déduits de ses revenus imposables.
- Si le vendeur a reçu le bien par succession ou donation, c’est la valeur vénale du bien retenue pour calculer les droits de mutation à titre gratuit qui constitue le prix d’acquisition (majoré des frais d’acte et des droits fiscaux).
Si le vendeur en viager a lui-même acquis le bien contre une rente viagère, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable correspond au prix total stipulé dans l’acte de vente, y compris le montant des arrérages restant à courir. Le prix d’acquisition à retenir dans ce cas correspond à la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, du bouquet. Toutefois, le vendeur peut, sur sa demande, lui substituer le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente, majoré, le cas échéant, du bouquet. Si le crédirentier est décédé au moment de la vente du bien, le prix d’acquisition correspond au montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, du bouquet.
Les abattements sur la plus-value. La plus-value imposable ainsi déterminée fait ensuite l’objet d’un abattement par année de détention au-delà de cinq. L’abattement est progressif : 2 % de la 6e à la 17e année, 4 % les 7 années suivantes et 8 % les 6 suivantes. Cela aboutit à exonérer la plus-value au bout de 30 ans.
La durée de détention est calculée depuis la date de l’acquisition jusqu’à la date de la cession. Elle se décompte par périodes de 12 mois pleines. Une année commencée, mais non complète n’est pas retenue.
Un taux d’imposition forfaitaire de 32,5 %. La plus-value imposable est soumise à une imposition forfaitaire de 19 %, à laquelle il faut ajouter 13,5 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de
32,5 %. Attention, ce taux va passer à 34,5 % pour les plus-values réalisées à compter du 1er juillet 2012 (Loi de finances rectificative pour 2012, n° 2012-354 du 14 mars 2012, JO du 15).
Le taux des prélèvements sociaux de 13,5 % se décompose comme suit : 8,2 % pour la CSG ; 0,5 % pour la CRDS ; 3,4 % de prélèvement social (5,4 % à compter du 01.07.2012) ; 0,3 et 1,1 % pour les contributions additionnelles au prélèvement social.
L’impôt sur la plus-value est payé dès la réalisation de la vente, par le biais d’un prélèvement sur le prix de cession. L’imposition est établie en totalité au titre de l’année au cours de laquelle la vente est intervenue. Peu importe, comme c’est le cas pour une vente en viager, que le paiement du prix soit échelonné au cours des années suivantes. C’est le notaire qui se charge d’effectuer les démarches auprès du fisc. La déclaration s’effectue au moyen d’un imprimé n° 2048 IMM que le vendeur doit signer. En revanche, les plus-values exonérées ne sont pas à déclarer.