Dans une maison individuelle, la répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier ne pose pas de problème, c’est l’occupant du logement qui supporte les charges courantes : eau, électricité…
Lorsque le bien vendu en viager est un appartement en copropriété, la situation est plus compliquée.
Des appels de charges sont réalisés trimestriellement par le syndic. Il est donc important de savoir qui doit les payer et dans quelles proportions.
À noter, à défaut de convention contraire dans l’acte de vente, les règles applicables pour un droit d’usage et d’habitation sont les mêmes qu’en cas de réserve d’usufruit.
Il n’y a pas, en principe, de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement des charges. Mais certains règlements de copropriété prévoient pourtant une telle solidarité. La Cour de cassation a admis la licéité d’une telle clause (Cass. civ. 3e du 30.11.04, n° 03-11201).
Les rapports avec le syndicat des copropriétaires. Le démembrement de la propriété d’un lot (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété) est opposable au syndicat des copropriétaires dès lors qu’il a été régulièrement notifié au syndic. Le syndic doit donc, au moment de l’appel des charges correspondant au lot, tenir compte de cette situation et procéder à la ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier (le crédirentier) et celles imputables au nu-propriétaire (le débirentier). Cela signifie qu’en l’absence de clauses particulières les charges de copropriété liées aux travaux se répartissent selon les principes posés par le Code civil, en fonction de la distinction entre les grosses réparations et les charges ou dépenses se rattachant à la jouissance. En pratique, cependant, le syndic s’adresse le plus souvent à l’usufruitier pour le paiement des charges.
La répartition entre les intéressés. Comme en matière de travaux, en l’absence de clause dans l’acte de vente, les charges se répartissent selon les principes posés par le Code civil (art. 605 et 606). Le crédirentier supporte les charges ou dépenses qui se rattachent à la jouissance du bien, les charges liées aux grosses réparations incombent au débirentier. L’occupant doit ainsi notamment supporter les charges liées : aux dépenses d’administration de l’immeuble (salaires et charges des concierges, honoraires du syndic et d’architectes…), aux frais de fonctionnement des services collectifs (ascenseurs, chauffage, électricité, eau, entretien des espaces verts…), aux primes d’assurance collective.
L’acte de vente peut aussi avoir prévu, comme en matière de travaux, que l’occupant du logement ne supportera que les charges dites « locatives ». Dans un logement en location, parmi les dépenses auxquelles doit faire face un propriétaire, certaines peuvent être mises à la charge du locataire, ce sont les charges dites « récupérables ». Si ces règles sont appliquées à la vente en viager, le crédirentier ne supporte que les charges récupérables.
La loi classe les charges récupérables en trois catégories :
- les dépenses qui correspondent à des services liés à l’usage de certains éléments du logement (fourniture d’eau chaude et froide, chauffage collectif, fourniture d’énergie telle que le butane, le fioul ou le gaz…) ;
- les dépenses d’entretien courant et menues réparations des parties communes (espaces verts, ascenseurs, nettoyage des escaliers…) ;
- les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage).
L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les dépenses relevant de ces trois catégories. Elles sont classées en huit postes (ascenseurs, eau froide, eau chaude, chauffage collectif…). Cette liste est impérative et limitative.
