Comme nous l’avons vu, le contrat de vente prévoit dans la grande majorité des cas que le vendeur et éventuellement son conjoint s’il est marié se réservent le droit de rester vivre dans le logement jusqu’à la fin de leurs jours.
Pour ce faire, le vendeur conserve l’usufruit de son logement ou bien un simple droit d’usage et d’habitation. Les conséquences ne sont pas les mêmes.
Si le vendeur garde l’usufruit de son bien, il a, rappelons-le, non seulement le droit d’occuper le logement, mais également celui de le louer (et donc d’en percevoir les loyers). Par contre, si le vendeur a un droit d’usage et d’habitation, il peut simplement occuper le logement, avec sa famille le cas échéant. Il ne peut ni donner le bien en location ni céder son droit.
La répartition des charges et travaux ne pose pas de problèmes dans le cas d’un viager libre puisqu’il s’assimile à une vente ordinaire. L’ensemble des charges est supporté par l’acquéreur sauf s’il n’occupe pas lui-même le bien et le met en location.
Durant la période d’occupation du logement par le vendeur, celui-ci doit être entretenu, il peut nécessiter des travaux et les charges y afférentes doivent être réglées. La répartition des charges et des travaux pouvant être source de conflits entre le crédirentier et le débirentier, il est nécessaire de déterminer quels sont les droits et les obligations de chacun. Il y a peu de règles en la matière, il est donc indispensable d’être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat.