Le prêt viager hypothécaire doit respecter un certain formalisme. Les parties au contrat doivent se mettre d’accord sur le montant du crédit et son mode de versement.
La forme du prêt
La conclusion du prêt viager hypothécaire est entourée d’un formalisme strict destiné à protéger le consentement de l’emprunteur. Il nécessite l’émission d’une offre de prêt, puis l’établissement d’un contrat de prêt notarié.
L’offre de prêt. L’offre préalable de prêt doit comporter les mentions obligatoires suivantes (art. L 314-5 du Code de la consommation) : l’identité des parties, la date, la désignation exacte du bien hypothéqué, la nature du prêt, les modalités du prêt, l’échéancier des versements périodiques, le coût global du crédit, la durée de validité de l’offre (au minimum 30 jours à compter de son émission selon l’article L 314-6 du Code de la consommation). L’offre de prêt ne peut être acceptée qu’après l’expiration d’un délai d’au moins 10 jours à compter de sa réception. Jusqu’à son acceptation, aucun versement de fonds, sous quelque forme que ce soit, ne peut être fait au titre de l’opération en cause par le prêteur à l’emprunteur (ou pour le compte de celui-ci) ni par l’emprunteur au prêteur.
Le non-respect des règles relatives à l’offre de prêt est sanctionné civilement par la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts et pénalement par une amende de 3 750 €.
Le contrat de prêt est notarié. L’acceptation de l’offre et la signature du contrat de prêt font obligatoirement l’objet d’un acte notarié puisqu’il y a une affectation hypothécaire. L’intervention du notaire a aussi pour intérêt d’informer l’emprunteur sur les conséquences patrimoniales et successorales de l’acte, sur l’utilité de l’opération, sa validité sur le fond et la forme, et ses risques.
Il est important que le notaire vérifie la cohérence de l’expertise avec le marché de l’immobilier.
La détermination du montant du crédit
Dans le cadre de l’offre de prêt, le bien donné en garantie doit être estimé. En effet, lors de la conclusion du contrat, la banque limite le montant du prêt à une partie de la valeur du bien. Le montant qu’il est possible d’emprunter dépend de l’âge et du sexe de l’emprunteur ainsi que de la valeur du bien. Le bien immobilier doit être expertisé par un expert désigné par les parties, mais les frais sont intégralement réglés par l’emprunteur. Selon la loi, le prêteur peut prendre une hypothèque à concurrence de la valeur du bien fixée par l’expert. Celle-ci est déterminée une fois pour toutes, quelle que soit l’évolution ultérieure du marché immobilier. En théorie, il est possible d’emprunter une somme équivalente à la valeur du bien, mais en pratique les banquiers ne vont jamais jusque-là, puisque comme nous l’avons vu, il y a des risques pour que la dette excède la valeur du bien au décès de l’emprunteur. Une chose est sûre, plus l’emprunteur est jeune et son espérance de vie longue plus le montant du prêt sera modeste par rapport à la valeur du bien. La bonne situation du logement, et donc sa facilité de revente, peut aussi être un critère pris en compte pour augmenter le montant du prêt.
Le déblocage des fonds
Une fois le prêt conclu, l’emprunteur pourra choisir entre le déblocage du capital en une seule fois ou par versements périodiques.
Le versement unique d’un capital. Obtenir les fonds en un seul versement permet de financer une grosse dépense, ou d’investir le capital obtenu sur un placement sûr et d’effectuer des retraits partiels selon ses besoins. Mieux, si ce placement est une assurance vie, et si à son décès l’emprunteur n’a pas tout dépensé, le reliquat sera transmis aux bénéficiaires avec peu ou pas de droits de succession. Cependant, le versement unique a l’inconvénient de faire courir immédiatement les intérêts sur la totalité du capital emprunté, ce qui revient plus cher que l’option pour les versements périodiques.
Les versements périodiques. L’option pour des versements périodiques semble donc mieux adaptée à l’objectif d’un complément de ressources régulier, mais le nombre et le montant des versements seront fixés dès le départ selon l’espérance de vie statistique de l’emprunteur à la souscription du prêt : si elle est de 10 ans par exemple, un prêt de 50 000 € donnera lieu à 10 versements annuels de 5 000 €. Si l’emprunteur décède avant que tous les versements aient été effectués, la dette transmise à ses héritiers sera moins importante. Inversement, si l’emprunteur vit plus longtemps, il ne percevra plus rien au terme de la durée de versement. Pour autant, il ne serait pas judicieux, pour pallier ce risque, de débloquer le prêt en une seule fois et de le convertir en rente viagère : si l’emprunteur décède prématurément, cela ne minorera pas sa dette et le capital correspondant restera définitivement acquis à l’organisme versant la rente.
À noter, en cas de versements périodiques, les obligations du prêteur peuvent être modifiées du seul fait de la volonté de l’emprunteur. Celui-ci peut demander une suspension ou une modification de l’échéancier des versements. Ces aménagements se font au taux conventionnel défini au contrat principal et donnent lieu à l’établissement d’un nouvel état des versements périodiques et des intérêts accumulés sur ces sommes pour la durée prévisionnelle du prêt restant à courir. La part du capital et celle des intérêts doivent apparaître de manière distincte. Les modifications visant à accélérer les versements peuvent intervenir conformément aux stipulations contractuelles.
Les capitaux versés au titre du prêt viager hypothécaire n’étant pas des revenus, ils ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu.