Plusieurs situations peuvent mettre fin au prêt viager hypothécaire. Le terme normal de ce prêt est le décès de l’emprunteur ou du dernier des coemprunteurs.
Mais l’aliénation de l’immeuble (vente, donation …) ou le démembrement du droit de propriété, s’ils surviennent avant le décès, peuvent également mettre fin à ce prêt.
La loi prévoit aussi la possibilité d’un remboursement anticipé ainsi que la déchéance du terme si l’emprunteur ne satisfait pas à ses obligations.
Le décès de l’emprunteur
Le décès de l’emprunteur met fin au contrat (art. L 314-13 du Code de la consommation). Et s’il y a deux coemprunteurs, l’exigibilité du terme n’intervient qu’au second décès. Les héritiers peuvent alors payer la dette plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession. Il est généralement procédé à cette estimation du bien par un expert, sauf accord sur une nouvelle valeur entre les parties.
L’aliénation ou le démembrement du bien hypothéqué
En cas d’aliénation du bien hypothéqué (vente, donation…) par l’emprunteur ou ses héritiers, le projet de cession doit être notifié au prêteur. Dans le silence des textes, on retiendra la lettre recommandée avec avis de réception. En cas de contestation par le prêteur de la valeur de l’immeuble retenue dans l’acte de cession, il est procédé à l’estimation du bien par un expert choisi d’un commun accord par le créancier et l’emprunteur ou désigné sur requête.
Si la valeur de l’immeuble s’avère finalement inférieure à cette estimation, la créance du prêteur est alors plafonnée :
- soit au prix d’adjudication de l’immeuble si le créancier hypothécaire (le prêteur) fait procéder à la saisie et à la vente du bien en vertu de son droit de suite ;
- soit à la valeur d’expertise de l’immeuble si le créancier hypothécaire (le prêteur) demande l’attribution judiciaire du bien ou se prévaut du pacte commissoire.
Ces dispositions s’appliquent également au démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué (art. L 314-14 du Code de la consommation).
Le remboursement anticipé du bien
L’emprunteur peut toujours, à son initiative, mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et en intérêts. Lorsque le prêt a été constitué par le versement d’un capital en une seule fois, l’emprunteur peut rembourser une partie des sommes versées sans que le prêteur soit tenu d’accepter un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital versé (art. L 314-10 al. 2 du Code de la consommation). Le prêteur ne peut exiger d’indemnité de remboursement anticipé supérieure à une somme déterminée, qui diffère selon que le capital a été versé en une seule fois ou en plusieurs versements périodiques.
