Dans les ventes en viager classiques, on distingue traditionnellement le viager « libre » du viager « occupé ». Mais il existe aussi de nombreuses variantes moins connues. Dans tous les cas, il est indispensable de passer par un professionnel pour conclure ce type de vente.
Le viager occupé
Les viagers occupés constituent la majorité des ventes en viager (99 %). Dans cette formule, le vendeur continue à habiter son bien jusqu’à son décès. Pour garder ce droit, il peut conserver l’usufruit de l’habitation ou s’en réserver le droit d’usage et d’habitation, selon ce qui est prévu au contrat.
Si le vendeur conserve l’usufruit de son bien, il a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (les loyers). Il ne vendra donc que la nue-propriété. L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Normalement, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient entièrement propriétaire du bien sans aucune formalité et sans avoir de droits de succession à payer. Cette formule est peu utilisée. En effet, en qualité d’usufruitier, le vendeur peut occuper le bien, mais il peut aussi le donner en location (art. 595 du Code civil). Or, c’est un gros inconvénient pour l’acquéreur, car au décès du vendeur, il ne pourra pas, comme il l’espérait, récupérer le logement : il n’est possible de reprendre un logement loué qu’au terme du bail.
Le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation. C’est la solution la plus souvent retenue en pratique. Le droit d’usage et d’habitation est régi par les articles 625 et suivants du Code civil. Cette formule protège mieux les intérêts de l’acquéreur, car le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel à son titulaire. Le vendeur ne pourra donc pas donner le bien en location ou encore céder son droit (art. 631 et 634 du Code civil). En contrepartie, le montant de la rente sera plus élevé qu’en cas de réserve d’usufruit. Dans le cas d’un couple marié, il est généralement prévu que le droit d’usage et d’habitation s’applique jusqu’au décès de l’époux survivant.
Il est possible de prévoir que le droit d’usage et d’habitation ne concernera qu’une partie du bien (le rez-de-chaussée, certaines pièces…).
Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation peut vivre dans le logement avec sa famille (enfants, parents…), à condition qu’il y ait une véritable cohabitation. Il ne pourrait pas, par exemple, y installer un de ses enfants ou sa concubine et aller habiter ailleurs. À son décès, ces personnes devront quitter les lieux.
Il peut arriver que le vendeur soit amené à quitter son logement, en général, pour cause de maladie ou de grand âge. Il faut donc toujours prévoir dans l’acte de vente une clause mettant à la charge de l’acquéreur un supplément de rente en cas de renonciation par le vendeur à son droit d’usage et d’habitation et de libération anticipée des lieux.
Le viager sans rente. Il faut signaler que ce type de viager existe, mais représente une forte minorité qui a tendance à augmenter (Rapport du Conseil économique et social, « Les viagers immobiliers en France », 2008). Dans ce cas de figure, le vendeur reçoit la totalité du prix le jour où est établi l’acte authentique, mais il occupe l’appartement ou la maison sa vie durant. Il peut alors utiliser immédiatement l’intégralité de ce qu’il reçoit à sa convenance (placement, donations, grosses dépenses…).
Les viagers occupés dont l’occupation est limitée dans le temps. Pour faciliter les transactions, certains vendeurs un peu plus jeunes prévoient une date butoir d’occupation des lieux (qui ne correspond pas à la date du décès du vendeur). Éclairé sur la date à laquelle il pourra disposer du bien, l’acheteur peut alors passer outre ses réticences liées à l’âge du vendeur.
Les viagers occupés dont le paiement de la rente est limité dans le temps. Dans ce cas de figure a priori séduisant, chacun sait exactement ce qu’il va payer ou recevoir. En contrepartie, le vendeur ne peut pas bénéficier d’une indexation identique à celle des viagers classiques. Cependant, dans cette formule, l’existence de l’aléa pose difficulté et la jurisprudence annule en principe les viagers temporaires.
Le viager libre
Dans une vente en viager « libre », l’acquéreur peut disposer du bien immédiatement, mais cette disponibilité se paie plus cher. Le prix de vente est déterminé selon le cours du marché, le vendeur reçoit une partie du prix au comptant au moment de la vente notariée, le solde est transformé en rente viagère. C’est le viager le plus simple.
Cette solution est plutôt choisie par les retraités qui possèdent une résidence secondaire et s’y établissent définitivement. Elle peut également intéresser des personnes plus âgées souhaitant se retirer dans une maison de retraite. Ce sont aussi de petites surfaces que les vendeurs avaient achetées comme placement et dont ils ne veulent plus assumer la gestion locative.