Il est théoriquement possible de mettre en vente à tout âge un bien immobilier en viager, occupé ou libre : rien ne s’y oppose en droit. Mais en pratique, ce type de vente concerne essentiellement des vendeurs âgés.
Le montant de la rente est lié à l’âge
L’espérance de vie d’un homme de 60 ans en 2011, selon l’Insee, est de 22,5 ans, celle d’une femme de 27,3 ans.
Bien qu’il n’existe aucune règle, la réalité est tout autre puisqu’il est presque impossible à un homme de moins de 65 à 70 ans et à une femme de moins de 70 à 75 ans de rencontrer un acquéreur. Le montant de la rente viagère qu’ils pourraient espérer serait, en effet, très modeste, à supposer qu’ils trouvent un acquéreur qui accepte de courir un tel risque de longévité. La fixation du bouquet et de la rente dépend, notamment, de l’espérance de vie du vendeur.
C’est évidemment l’une des raisons pour lesquelles, même si la loi ne prévoit rien sur ce point, le dispositif n’intéresse que les vendeurs appartenant au troisième ou au quatrième âge. L’acheteur, quant à lui, ne trouve guère intéressant de contracter avec une personne encore jeune, la perspective étant alors de verser une rente faible, mais pendant de nombreuses années, et de ne rentrer en possession du bien que très tardivement si le viager est occupé. Il faut savoir que dans 99 % des cas, le viager porte sur la résidence principale du vendeur et est « occupé ».
En conclusion, le bon âge pour vendre se situe entre 75 et 85 ans, car après cet âge, le bouquet comme la rente atteignent de tels montants que le risque n’est pas acceptable pour l’acquéreur, qui peut avoir à payer beaucoup plus que ce que l’espérance de vie ne lui laissait supposer.
Les personnes âgées majoritairement propriétaires de leur résidence principale
Une autre raison expliquant que la vente en viager concerne essentiellement des personnes âgées tient au fait que celle-ci permet de profiter de la richesse d’un patrimoine immobilier pour se créer de nouvelles ressources, notamment pour compléter une retraite. Le patrimoine des seniors est en grande partie immobilier. Les personnes âgées sont en très grand nombre propriétaires : 73 % des personnes âgées de 60 à 74 ans et 65 % de celles qui sont âgées de plus de 75 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale. Le ratio de possession ne redevient inférieur à 60 % qu’après 84 ans. Par ailleurs, le patrimoine immobilier représente 66 % du patrimoine des ménages retraités même s’il existe des différences selon la catégorie socioprofessionnelle (source : Rapport du Conseil économique et social « Les viagers immobiliers en France », 2008).
Or, bien qu’elles possèdent des actifs immobiliers, les personnes âgées ne sont pas forcément riches pour autant et elles n’ont souvent pas les revenus qui accompagnent cette propriété. Avec l’allongement rapide de la durée de vie (qui ne bénéficie pas de la même manière aux hommes et aux femmes), ce sont essentiellement les femmes qui se retrouvent seules et âgées, avec des petites retraites qui ne suffisent pas toujours à faire face aux charges. Propriétaires de leur résidence principale, vendre en viager peut être un moyen pour elles de se maintenir dans leur logement tout en dégageant de nouvelles ressources.