En France, on distingue principalement deux types de viagers : le viager immobilier et le viager financier (que nous n’aborderons pas sur ce site). Ce dernier consiste à placer une somme d’argent auprès d’une compagnie d’assurances en échange du versement d’une rente viagère.
Dans une vente en viager immobilière, le vendeur (appelé « crédirentier ») cède un bien à un acheteur (appelé « débirentier ») moyennant le paiement d’une rente pendant le restant de ses jours. Cette formule peut concerner tous types de biens, mais nous ne parlerons ici que de la vente d’un bien immobilier, en général une maison ou un appartement.
Un régime ancien, souvent mal connu
Le viager est un dispositif qui existe depuis plus de 200 ans dans le Code civil. Il est réglementé par les articles 1968 à 1983. Le terme « viager » signifie « temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gens ont aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative. La particularité essentielle de la vente en viager est, en effet, que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement imprévisible, le décès du vendeur.
Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est que plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. À l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur payera le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur, cet aléa est une condition « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice.
Un marché peu développé
La vente en viager bien qu’aujourd’hui encore assez peu répandue pourrait connaître un regain d’intérêt du fait de l’avenir incertain des retraites. Le nombre de transactions se situe dans une fourchette allant de 2 000 à 5 000 ventes par an, une dizaine d’opérateurs spécialisés se partageant ce marché étroit, essentiellement en région parisienne, sur la Côte d’Azur, à Lyon et Bordeaux. Bien que la vente en viager jouisse toujours d’une mauvaise réputation, vendeurs et acquéreurs peuvent chacun y trouver leur compte : les uns pour se constituer un complément de retraite par exemple et les autres pour faire un placement avec l’espoir de faire « une bonne affaire ». Le viager est un moyen original d’accéder à la propriété qui peut répondre à différentes problématiques patrimoniales.
Une alternative : le prêt viager hypothécaire
Outre la vente en viager d’un bien immobilier, il existe aujourd’hui sur le marché un autre outil permettant aux personnes âgées de mobiliser leur actif immobilier pour en tirer une rente ou un capital : il s’agit du prêt viager hypothécaire. C’est un prêt consenti par un établissement de crédit ou un établissement financier permettant aux propriétaires d’un logement d’obtenir une somme qu’ils n’auront pas à rembourser de leur vivant, le prêteur se payant, à leur décès, sur la valeur du logement.
Pour contourner la notion d’aléa inhérente à la vente en viager, certains professionnels proposent une vente à terme (ou vente avec paiement échelonné). C’est un contrat en vertu duquel une personne achète un bien immobilier moyennant le versement de mensualités jusqu’à un terme fixé à l’avance. De la même manière que pour un viager, cette vente peut être libre ou occupée, et le bien sort du patrimoine du vendeur. Mais l’avantage pour l’acheteur est d’étaler le paiement et de connaître à l’avance la durée de versement des mensualités. Si le vendeur décède prématurément, l’acquéreur devra poursuivre le paiement des mensualités aux héritiers jusqu’à l’arrivée du terme.Si c’est l’acquéreur qui décède avant d’avoir réglé la totalité du prix, ses ayants droit devront en poursuivre le paiement. Attention, avant de se lancer dans ce type de vente, il convient de se faire conseiller par un professionnel capable d’équilibrer le contrat entre les parties.