Les motivations des vendeurs (ou crédirentiers) et des acheteurs (ou débirentiers) sont différentes. Pour l’acquéreur, il est clair que le viager est un pari risqué dont les avantages ne sautent pas aux yeux de prime abord, alors que les inconvénients sont plus visibles. Pour le vendeur, les atouts sont plus perceptibles.
Du point de vue de l’acheteur
À première vue, un acheteur peut se détourner de ce type de vente pour plusieurs raisons. Avec l’allongement de l’espérance de vie, il risque de payer le bien plus cher que sa valeur, voire de ne pas survivre au vendeur. Rien ne dit non plus qu’il récupérera le bien en bon état si le vendeur ne peut pas réaliser les travaux d’entretien pour diverses raisons (maladie, négligence…). Compte tenu de la précarité de l’emploi aujourd’hui, la rente peut se révéler être une lourde charge sans pouvoir bénéficier, comme pour un achat classique, de l’assurance perte d’emploi (l’acquéreur a cependant toujours la possibilité de revendre le bien). Mais pour autant, faut-il systématiquement renoncer à ce type de vente ?
Le viager peut constituer un moyen de devenir propriétaire avec un apport personnel réduit, à condition qu’il existe un écart d’au moins 20 ans entre le crédirentier et le débirentier. Le prix de vente étant, en effet, constitué d’un capital versé le jour de la vente, appelé « bouquet », et d’une rente, le plus souvent mensuelle, versée au vendeur jusqu’à sa mort. Cette formule permet également d’acquérir un bien immobilier sans être limité par la règle du taux d’endettement appliqué par les banques (33 % des revenus de l’emprunteur). Enfin, du fait de l’aléa qui gouverne ce type de vente, l’acheteur peut espérer faire « une bonne affaire ».
Le viager est occupé. Dans 99 % des cas, le viager porte sur la résidence principale du vendeur et est « occupé », c’est-à-dire que le vendeur continue de vivre dans le logement. La propriété du bien est ainsi transférée à l’acheteur au jour de la signature de l’acte, mais le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien, qui lui permet de rester dans les lieux jusqu’à sa mort. Le principal inconvénient de l’acquisition d’un bien en viager « occupé », c’est que celui-ci est rarement disponible avant 10, 15 ou même 20 ans. C’est donc une opération à long terme qui peut être intéressante pour constituer un patrimoine immobilier à un enfant, par exemple. Le principe est d’acheter le bien en viager lorsque les enfants sont en bas âge. Et une fois le vendeur décédé, le propriétaire du bien en fait donation à ses enfants.
Plus rarement le viager peut être « libre », l’acheteur dispose alors immédiatement du logement tout en assumant le paiement d’une rente à son vendeur. Il a la possibilité de l’occuper tout de suite comme dans une vente classique ou bien de le louer. Dans cette dernière hypothèse, il peut en tirer un revenu locatif qui lui permettra de couvrir tout ou partie du paiement de la rente. La rente s’assimile alors à un crédit à taux très faible puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire bancaire.
La vente en viager libre se rencontre surtout pour des logements de petite surface, qui ne constituent pas la résidence principale du vendeur, mais que ce dernier avait achetés à titre de placement. Sachez toutefois que cette solution idéale est rare et chère. En effet, un vendeur déjà logé par ailleurs préférera une vente classique de laquelle il retirera un capital qu’il pourra placer. Par contre, s’il est logé en institution ou chez des proches, la vente en viager libre lui permettra de bénéficier de ressources régulières, mais en échange il fera payer à l’acheteur la disponibilité immédiate du logement.
Du point de vue du vendeur
Pour le vendeur, la vente en viager présente un intérêt non négligeable puisqu’elle lui permet de s’assurer jusqu’à la fin de ses jours un revenu régulier, qui sera revu périodiquement en fonction de l’évolution du coût de la vie grâce à une clause d’indexation. Reste à trouver un acquéreur solvable, bien entendu. Si le viager est « occupé », le vendeur peut conserver son cadre de vie habituel tout en réduisant les charges liées au logement, avantage non négligeable pour une personne âgée. Si le viager est « libre », il retire non seulement un capital immédiat, mais aussi des revenus plus importants qu’avec une mise en location tout en étant déchargé des contraintes et des risques de gestion locative.
En vendant en viager, le vendeur encaisse un capital immédiatement dont il peut faire ce qu’il veut : le placer, le distribuer à ses héritiers, l’utiliser pour rénover son logement… ou bien tout simplement le dépenser à sa guise.
Une nouvelle source de revenus qui peut répondre à des objectifs différents selon la situation du vendeur. Face à l’incertitude pesant sur le régime des retraites et à la probable diminution de ces dernières, la rente peut constituer pour le vendeur un moyen de compléter une petite retraite jusqu’à la fin de sa vie. Il peut ainsi mener une vie indépendante sans avoir à solliciter l’aide de ses enfants. Cette rente peut également l’aider à financer une maison de retraite le jour venu ou des soins à domicile (auxiliaire de vie, portage de repas…).
La vente en viager peut aussi être un moyen d’assurer au conjoint survivant un complément de revenus en prévoyant une clause de réversibilité de la rente au décès du premier conjoint.
La vente en viager dans une optique plutôt patrimoniale. Selon une enquête logement de l’Insee, un tiers des transactions sont faites au sein de la famille. Il peut s’agir d’héritiers proches ou éloignés, sous réserve que l’acte ne constitue pas une donation déguisée. Des parents ont, par exemple, parfaitement le droit de vendre un bien en viager à un enfant, sous réserve d’obtenir le consentement des frères et sœurs afin d’éviter qu’à leur décès ces derniers ne contestent la vente et invoquent une donation déguisée. Ce peut être un excellent moyen pour l’enfant d’aider ses parents tout en évitant que le bien sorte de la famille.
Ce peut être aussi une solution pour vendre une maison devenue trop grande et faire ensuite donation du bouquet à ses enfants. Désormais, dans la majorité des cas, les enfants ont fait leur vie au moment du décès de leurs parents et ne souhaitent pas forcément garder la maison familiale, qui aura alors toutes les chances d’être vendue.
Une parade existe pour ne pas léser complètement ses héritiers : le vendeur peut placer le bouquet dans un contrat d’assurance- vie et désigner ses enfants comme bénéficiaires ou bien leur en faire donation.
La vente en viager, un moyen de déshériter des enfants ingrats. Comme une vente classique, la vente en viager emporte transmission immédiate de la propriété du vendeur à l’acheteur, au jour de la signature de l’acte. Ce transfert de propriété a des conséquences irrémédiables pour les héritiers. Le bien sort définitivement du patrimoine, et donc de la succession, et la rente est consommée au fil du temps. Ce n’est pas un hasard si bon nombre de vendeurs en viager sont des personnes sans héritiers directs ou en mauvais termes avec leurs enfants.
Qui sont les acheteurs et les vendeurs en viager aujourd’hui ? Chaque personne disposant d’un capital à investir et d’un revenu confortable peut opter pour ce mode d’accession à la propriété. Pour autant, certaines personnes sont plus enclines à réaliser ce type d’opération.
Ce sont d’abord les Français de l’étranger qui souhaitent placer leurs économies en France et capitaliser leur sursalaire. En général, il s’agit d’un simple investissement, ils n’occupent pas le bien. Les étrangers qui souhaitent s’installer en France pour leur retraite peuvent aussi être intéressés par la vente en viager. Enfin, un certain nombre de Français optent pour cette solution, souvent pour des projets s’inscrivant dans la durée (achat pour leurs enfants, par exemple). Les acheteurs appartiennent plutôt à des catégories socioprofessionnelles telles que des professions libérales, des commerçants ou des artisans. Du côté des vendeurs, ce sont évidemment des personnes âgées, veufs, veuves ou célibataires qui ne disposent pas d’héritiers proches.