Vous ne disposez pas forcément, dans votre patrimoine, d’un bien immobilier à prêter, à louer, ou à donner à votre enfant.
Ou bien celui dont vous êtes propriétaire ne correspond pas à ses besoins. En revanche, vous avez peut-être quelques économies que vous mettriez volontiers à la disposition de votre enfant pour qu’il achète le logement qui lui convient.
Comment donner de l’argent à votre enfant pour qu’il achète son logement ?
Vous pouvez donner de l’argent à votre enfant par le biais d’une donation « classique » chez le notaire. En pratique, les parents se contentent souvent de lui remettre un chèque, sans plus de formalité. Il s’agit d’un don manuel. Une telle libéralité est parfaitement licite. C’est l’exception à la règle selon laquelle toute donation doit être passée devant un notaire. Mais attention : cette absence de formalisme ne retire rien aux caractéristiques juridiques de la donation. Le don manuel bénéficie donc des mêmes avantages fiscaux qu’une donation notariée (abattement…). Cependant, rien ne vous oblige à déclarer immédiatement et spontanément le don au fisc. La déclaration peut intervenir au plus tard lors du décès du donateur. Or, en pratique, il est souvent préférable de déclarer le don manuel au fisc au moment où il est consenti, cela afin de profiter de la fiscalité des donations. Par ailleurs, comme toute libéralité isolée, le don manuel doit aussi être rapporté à la succession du donateur, pour sa valeur à cette date, avec les difficultés que comporte cette opération. Ainsi, lorsque les fonds ont servi à l’achat d’un logement, c’est la valeur de ce dernier qui doit être rapportée.
[box type= »info » style= »rounded » border= »full »]A savoir : Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété au profit d’un enfant sont exonérés de droits de donation dans la limite de 31 865 €, dès lors que le donateur a moins de 80 ans et que le donataire est majeur ou mineur émancipé. Cette exonération se cumule avec l’abattement applicable par ailleurs en cas de donation à un enfant. Le don doit être déclaré au service des impôts dans un délai d’un mois. L’exonération est renouvelable tous les quinze ans.[/box]
Quelles sont les précautions à observer en cas de prêt familial ?
Des parents ne sont pas toujours en mesure d’offrir un logement ou de donner les fonds nécessaires à l’acquisition. Le coup de pouce parental peut prendre alors la forme d’un prêt familial, ce crédit étant souvent consenti à des conditions avantageuses. Le prêteur doit déclarer les intérêts éventuels du prêt avec ses revenus (les intérêts rémunérant certains prêts familiaux consentis en 2006 et 2007 sont exonérés d’impôt). Un prêt familial nécessite de prendre certaines précautions, tant vis-à-vis de l’administration fiscale que des autres enfants. Il est conseillé, notamment, d’établir une reconnaissance de dette en bonne et due forme, qui sera enregistrée à la recette des impôts. Plus tard, si les circonstances le permettent, les parents pourront toujours convertir ce prêt en donation.
Peut-on faire profiter un enfant de son épargne logement ?
Un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte d’épargne logement (CEL) permettent d’obtenir un prêt immobilier à des conditions relativement avantageuses. Des parents titulaires d’un PEL depuis au moins 3 ans, ou d’un CEL depuis au moins 12 mois, peuvent céder leurs droits à prêt à un enfant, sous certaines conditions. Ceci n’est pas considéré comme une donation. Ce n’est pas le PEL ou le CEL qui est cédé ni les fonds qui y figurent, mais uniquement les droits à prêt. Cela permet à l’enfant d’obtenir un prêt plus important. L’enfant doit lui-même être titulaire d’un PEL ou d’un CEL ouvert depuis une certaine durée, variable selon la nature des droits cédés (renseignez-vous auprès de votre banquier). À l’heure actuelle, toutefois, la plupart des prêts bancaires bénéficient de taux plus attractifs que ceux des PEL et CEL.
[box type= »info » style= »rounded » border= »full »]A savoir : Les parents peuvent aussi donner la totalité de l’épargne d’un plan d’épargne logement, c’est-à-dire le capital, les intérêts et les droits à prêt. Il s’agit alors d’une véritable donation. L’acte doit être passé devant notaire. Certaines conditions sont requises, notamment, si TenfanLest déjà titulaire d’un PEL, il doit le transformer en CEL. En revanche, il n’est pas possible de donner un CEL.[/box]
Peut-on combiner prêt et donation ?
Supposons que vous ayez déjà aidé un enfant à se loger en lui donnant un appartement (ou la somme d’argent nécessaire à son acquisition). Quelques mois plus tard, vous souhaitez lui donner un coup de pouce supplémentaire pour l’aider à s’équiper ou réaliser des travaux imprévus. Plutôt que de faire une nouvelle donation qui ne bénéficierait pas de l’abattement de 100 000 €, prêtez-lui la somme nécessaire. Rédigez alors une reconnaissance de dette en bonne et due forme en stipulant qu’elle sera remboursable en une seule fois dans 15 ans (c’est-à-dire le délai au terme duquel vous pourrez à nouveau bénéficier de l’abattement), ou plus. Si à l’expiration du délai prévu, vous n’avez pas besoin de cette somme, vous pourrez toujours renoncer au remboursement de ce prêt. Il s’agira alors d’une donation, que vous aurez intérêt à déclarer au fisc et qui bénéficiera de l’abattement de 100 000 € « reconstitué ».
Est-il judicieux de faire construire sur un terrain appartenant à ses parents ?
Un enfant veut « faire construire » sa maison. Pour l’aider à réaliser son projet, ses parents mettent à sa disposition un terrain indépendant ou contigu à leur propre maison. Dans le souci d’éviter des frais, les parents procèdent alors de la manière la plus simple : ils cosignent la demande de permis de construire. Or, il faut savoir que, d’après notre droit, le propriétaire d’un terrain est présumé être également propriétaire par « accession » des constructions qui y sont édifiées (art. 552 et suivants du Code civil). En d’autres termes, la maison construite par votre enfant vous appartiendra en fait ! Une telle opération est donc à éviter à tout prix. Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir, il est alors préférable que vous le donniez ou le vendiez à votre enfant, au préalable, pour qu’il en soit pleinement propriétaire.
Le recours à la société civile immobilière est-il conseillé ?
Le recours à la société civile immobilière (SCI) vise à optimiser la fiscalité des donations, plutôt qu’à transmettre immédiatement la propriété d’un bien immobilier. Des parents vont ainsi apporter à une SCI un ou des biens immobiliers qui leur appartiennent. Puis ils donneront à chaque enfant des parts de la SCI à concurrence de l’abattement (100 000 €), en renouvelant l’opération tous les 15 ans. Les parents (ou l’un d’eux) sont nommés gérants de la SCI, ce qui leur permet de conserver le pouvoir de gestion de ce patrimoine. Autre procédé : les parents donnent la nue-propriété d’un bien immobilier à un ou plusieurs enfants, tout en s’en réservant l’usufruit. Les droits de donation sont alors calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement. Les parents usufruitiers conservent le droit d’utiliser le logement ou de le donner en location et d’encaisser les loyers. À leur décès, l’usufruit s’éteint et les nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien, sans droits de succession à payer.