Donner un bien immobilier à un enfant

Donner à un enfant un logement dont on est propriétaire (ou les fonds nécessaires à cet achat) reste, bien sûr, la façon la plus généreuse de l’ai­der à se loger.

Mais dès lors qu’il s’agit de donner un bien immobilier, l’intervention du notaire devient indispensable. Il pourra également vous conseiller et vous orienter en fonction de votre situation familiale et patrimoniale (en vous suggérant de rédiger une clause particulière dans votre donation, par exemple). Il pourra surtout vous expliquer en détail les conséquences de votre geste généreux sur votre succession à venir, comme, par exemple, les règles plutôt complexes relatives au « rapport » des donations.

Faut-il passer par un notaire pour donner un logement à un enfant ?

La donation d’un bien immobilier doit obligatoirement être passée devant notaire. Bien entendu, l’acte notarié à un coût. Pour l’essentiel, il est constitué par la rémunération du notaire. L’acte de donation notarié contient généralement diverses dispositions permettant d’atténuer le caractère irré­vocable de la donation. Par exemple, la « clause de retour conventionnel » qui permet de faire revenir le bien donné dans le patrimoine du donateur si, par malheur, le donataire décédait avant lui sans laisser de descendant ; ou encore la clause « d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer », qui empêche le donataire de disposer du bien (il ne peut ni le vendre ni le donner) ou encore de l’hypothéquer sans votre accord. Notez enfin que lorsque la donation porte sur une somme d’argent, vous pouvez prévoir l’obligation pour le donataire d’employer les fonds à acheter un bien immobilier.

La donation bénéficie-t-elle d’un régime fiscal favorable ?

Une donation faite par un parent à un enfant se voit appliquer un abatte­ment de 100 000 €. Il s’agit d’une somme qui échappe donc totalement au fisc. Des parents peuvent ainsi donner ensemble jusqu’à 200 000 € à chacun de leurs enfants, ou un bien d’une valeur équivalente, en fran­chise totale de droits de donation. De quoi financer entièrement l’achat d’un premier studio, ou encore donner un sérieux coup de pouce pour l’acquisition d’un logement plus grand. Rappelons, par ailleurs, que la donation d’un bien immobilier n’entraîne pas de taxation au titre des plus-values immobilières. Aussi peut-il être parfois plus judicieux de donner un bien immobilier à votre enfant, qui le revendra et encaissera le prix, plutôt que de vendre vous-même cet immeuble pour donner ensuite les fonds à l’enfant. En effet, cette opération peut engendrer une plus-value taxable. Enfin, lorsque le donateur est soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), une donation en pleine propriété ou une donation temporaire d’usufruit lui permet de réduire son patrimoine taxable.

Deux époux peuvent-ils donner ensemble un bien appartenant à l’un d’eux ?

Deux époux peuvent donner ensemble à leur enfant un logement (ou tout autre bien) appartenant en fait personnellement à un seul des deux. Tel un bien reçu par héritage ou donation, par exemple, ou un bien acquis avant le mariage. La loi le permet, à condition que la donation soit faite en pleine propriété et qu’elle soit destinée à « doter » l’enfant. Entendez qu’il s’agit de l’aider à démarrer, par exemple à l’occasion de son mariage ou de son entrée dans la vie active (art. 1438 du Code civil). L’intérêt d’une telle disposition ? Minorer les droits de donation éventuels en faisant jouer deux fois l’abattement de 100 000 € (un pour chaque parent, soit 200 000 € au total). Tout se passe donc comme si le bien donné était un bien commun aux deux parents. Si la valeur du logement n’excède pas 200 000 €, la donation ne sera donc pas taxable. On comprend aisément l’intérêt de cette formule : si le bien était donné par le seul parent qui en est propriétaire, l’enfant ne bénéficierait qu’une seule fois de l’abattement de 100 000 €.

Mais attention, l’époux propriétaire du bien ainsi donné devient créancier de son conjoint. Il dispose donc d’une action en indemnité contre lui, égale à la moitié de la valeur de la donation. Si cette créance n’est pas liquidée pendant le mariage, elle devra l’être au décès du premier conjoint.