Devenir propriétaire représente un tournant et un choix importants. Cette démarche ne doit pas se faire dans de mauvaises conditions.
Selon votre situation financière et le bien que vous souhaitez acquérir, les choses ne se passent pas de la même façon. Cet article vous indique la marche à suivre pour réussir un achat immobilier.
Ce qu’il faut vérifier avant de s’engager pour un achat immobilier
Vous désirez acquérir une maison ou un appartement ? Certaines étapes sont incontournables pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. Visitez plusieurs fois le logement que vous avez choisi avant de signer. Généralement, à la deuxième ou troisième inspection, vous découvrez des éléments que vous n’aviez pas vus lors de votre première visite.
Essayez aussi de voir le bien à différentes heures, car il peut arriver que l’environnement autour évolue au cours de la journée (bruits, trafic automobile…). Ne vous laissez pas démonter par l’impatience du vendeur, vous avez parfaitement le droit de vérifier l’état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l’installation électrique, surtout si le bien est ancien.
Vous pouvez demander un plan coté établi par un architecte, un géomètre-expert ou le propriétaire. Si vous n’êtes pas déjà en contact avec un professionnel de l’immobilier, cela peut être intéressant de vous faire assister pour mieux évaluer l’importance et le montant de travaux éventuels. Pour une maison déjà construite, prévoyez une marge de sécurité dans votre budget pour ces éventuels travaux.
Lors de la visite, vérifiez que l’achat comprend toutes les dépendances (garage, grange…). Si le terrain est mal délimité, demandez à avoir le plan cadastral, vérifiez qu’il n’existe pas de restriction au droit de propriété immobilière (droit de passage par exemple), regardez aussi s’il y a des murs mitoyens que vous n’auriez pas vus.
Avant de signer le contrat
La négociation représente l’étape précédant un compromis de vente (ce dernier n’est pas obligatoire). N’acceptez pas directement le prix demandé par le vendeur, vous pouvez négocier. Plusieurs critères entrent en ligne de compte, vous pouvez faire baisser le prix en avançant un éloignement géographique, des travaux à effectuer. Toutefois, une fois l’arrangement trouvé, allez chez un notaire pour qu’il vérifie les droits de propriété de votre vendeur et réunisse les documents nécessaires à la rédaction de l’acte définitif.
Si vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier que vous avez mandaté pour discuter du prix, vous devrez payer des frais si l’accord est conclu, à verser pour l’essentiel lors de la signature de l’acte. Les frais de commission de l’agent immobilier sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Dans tous les cas, s’ils sont à la charge du vendeur, cela s’ajoute au prix de vente. La commission est proportionnelle au montant de la vente et varie aussi en fonction des agences. D’où l’intérêt, avant de donner mandat, de consulter les tarifs de plusieurs agences immobilières pour comparer.
Après la procédure de négociation, vous pouvez signer avec le vendeur un avant-contrat fixant les conditions de vente. L’avant-contrat prend la forme d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente. Ce contrat doit préciser :
- Le prix de l’habitation et les modalités de paiement.
- La date limite de signature du contrat de vente définitif.
- Si le paiement se fait directement ou avec un ou plusieurs prêts bancaires.
Les documents contenus dans l’avant-contrat comprennent l’état civil intégral des deux parties, l’adresse du bien, sa superficie et sa description complète, le passé de la propriété (nom du précédent propriétaire, date du précédent acte de vente).
Une clause de ce contrat peut permettre de suspendre la procédure de vente. Elle est valable minimum un mois à partir de la signature de l’acte. En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de sept jours, à compter de la première présentation de notification de l’avant-contrat, pour vous rétracter. Cette action de rétractation doit s’effectuer par lettre recommandée avec avis de réception.
Si un contrat de vente a été signé par acte notarié non précédé d’un avant-contrat, vous disposez également de sept jours de réflexion. Même lors de la signature de l’avant-contrat, vous pouvez verser une partie du montant de la vente. Cette somme ne doit pas excéder 10 % du prix total de la maison.
Sans agence immobilière (ou notaire) pour la procédure, le vendeur ne doit pas percevoir de paiements avant la fin des sept jours de délai de rétractation dont vous bénéficiez. Tandis que si la signature de l’avant-contrat s’effectue avec un professionnel mandaté, il est possible de lui remettre une somme d’argent déposée sur un compte spécial, dit compte séquestre.
Compromis de vente et promesse unilatérale de vente
La promesse de vente propose une offre qui vous donne une option sur la maison, pendant un délai défini et précisé à la signature. Une promesse de vente établie seulement entre les deux parties (sur papier libre avec les deux signatures) doit obligatoirement être enregistrée sous dix jours au centre des impôts. Pour prévenir toute contestation, déposez la promesse de vente chez le notaire.
Le compromis de vente correspond, lui, à une vente définitive qui engage les deux signataires. Avant de signer un tel document, assurez-vous bien que l’habitation répond à toutes vos attentes. En cas de rupture de compromis, vous pouvez avoir à verser des dommages et intérêts.
Achat d’une maison à construire
Quand vous souhaitez acheter une maison neuve, un contrat de réservation permet de mettre une option sur un terrain. Celui-ci établit aussi le logement sur plan avant même l’obtention du permis de construire et le début des travaux. En signant ce contrat, vous versez en tant qu’acquéreur un dépôt de garantie, en échange le vendeur s’engage à réserver la future maison. Pourtant, vous n’êtes pas contraint par votre signature à acheter le logement, vous disposez d’un délai de rétractation qui est, de nouveau, de sept jours.
Le contrat de réservation doit mentionner :
- La surface habitable approximative.
- Le nombre de pièces principales et les dépendances.
- La fiche technique de la construction (matériaux, qualité).
- Le prix prévisionnel de la vente.
- La date à laquelle la vente pourrait être conclue.
Vous bénéficiez d’un délai de réflexion d’un mois avant la signature de l’acte de vente définitif. À l’occasion de la réception de l’habitation, vous pouvez être amené à relever et constater d’éventuels vices de construction : fissures, infiltrations, malfaçons fragilisant la structure… Plusieurs types de garanties existent pour couvrir ces vices, qui tiennent compte de leur gravité et du délai pendant lequel ils sont susceptibles de se manifester. La garantie de parfait achèvement, par exemple, couvre pendant un an les malfaçons constatées, le signalement doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.