Le dépôt de garantie

Louer un bien immobilier est une source de risques : dégradation, impayés, aménagements inconvenants… Le dépôt de garantie protège le propriétaire-bailleur face à ces imprévus.

Définie à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, cette clause n’est pas pour autant obligatoire dans un contrat de bail.

L’obligation du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie sert essentiellement à couvrir les éventuelles dégradations, et à l’exécution des obligations locatives. Toutefois, le bailleur ne peut pas imposer à son locataire un régime qui serait soumis à son bon vouloir.

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie n’est pas fixé par le propriétaire. Cette somme est fixée en droit, de manière très stricte. La loi a récemment modifié le montant maximum du dépôt de garantie. À l’origine, le bailleur pouvait exiger au maximum deux mois de loyer. Désormais le maximum est fixé à un mois de loyer. Les charges ne sont pas intégrées à cette somme.

Par exemple si votre loyer mensuel est de 400 euros et les charges sont égales à 26,59 euros, votre dépôt de garantie n’excédera pas 400 euros et ne peut en aucun cas être égal à 426,59 euros.

Le montant du dépôt ne peut faire l’objet d’une révision « durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ».

Les cas d’inexistence du dépôt de garantie

L’article 22 commence par « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu ». Très clairement, le législateur montre qu’il s’agit d’une obligation purement facultative. Dans certains cas, le locataire ne sera
pas obligé de verser un dépôt de garantie : lorsque, tout simplement, cette clause n’est pas mentionnée dans le contrat ou lorsque la loi l’impose.

En Effet, la loi dispose que lorsque le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, alors le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie.

L’alternative au dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut apparaître comme une contrainte financière pour le locataire qui a peu de moyens. C’est souvent le cas des étudiants pour qui un loyer constitue déjà en soit une somme
importante. Ajouter un dépôt de garantie peut être synonyme de découvert bancaire pour eux et les mettre dans l’embarras.

Pour pallier cela, il existe une solution de secours. En effet, le locataire a une alternative au dépôt de garantie, c’est le dépôt autonome. Cela évite de verser une somme d’argent qui sera suspendue pendant toute la durée du bail.

Par cette formule, le locataire peut proposer au bailleur de faire appel à un tiers. Cette personne se portera garante pour verser l’équivalent du dépôt de garantie dès lors que la nécessité se présentera. Le versement peut également être fixé dans le contrat pour un moment donné.

Le devenir du dépôt de garantie

Si tout se passe bien, le bailleur a pour obligation de rendre le dépôt dans les deux mois à compter de la remise des clés par le locataire. L’acte de remise des clés est un acte important qui doit être fait dans les règles ; cela correspond à l’état des lieux de départ. À l’issue de l’état des lieux, si les deux parties sont d’accord, le locataire remettra au propriétaire les clés. Les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêt.

Et quand locataire et bailleur ne respectent pas leurs obligations, que se passe-t-il ?

Les effets créés par le dépôt de garantie

Ce que le bailleur peut déduire

Dans un certain nombre de cas, le bailleur peut conserver en partie ou en totalité le dépôt de garantie. À tort ou à raison, le locataire déçu de ne pas récupérer sa mise de départ se sentira souvent lésé. Le propriétaire peu scrupuleux, quant à lui, ne manquera pas de prétextes pour faire un profit frauduleux. Ainsi, locataire et propriétaire ne sont pas toujours objectifs pour juger du bien-fondé de ce prélèvement. C’est pourquoi des critères ont été établis. Il appartiendra également au juge d’apprécier la situation et de jouer l’arbitre. Le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, et sous réserve qu’ils n’aient pas été payés :

• Les sommes relatives à la réalisation des travaux à la charge du locataire.
• Les charges locatives encore impayées.
• Les impôts et les taxes à la charge du locataire. On peut prendre pour exemple la taxe d’habitation.

Ces déductions doivent être dûment justifiées par le bailleur. Mais au terme d’une jurisprudence, le propriétaire n’est plus tenu de produire la facture des travaux acquittés. Il suffit qu’il présente un devis établi par un professionnel pour justifier la retenue du dépôt de garantie. Le propriétaire n’est même pas obligé d’avoir effectué les travaux de remise en état. Il doit simplement justifier des dégradations provoquées.

Dans la plupart des contrats de location, une clause dite « clause résolutoire » stipule que lorsque la résiliation du bail est aux torts du locataire, le bailleur conserve le dépôt.

Droit de réponse du locataire

Certes, le propriétaire peut apporter la preuve par simple devis de l’étendue des dégâts, mais il appartient au locataire d’user de son droit de réponse s’il trouve le devis surévalué par rapport à la réalité. Un juge d’instance saisi pourra alors convoquer un expert qui donnera son avis afin que le juge puisse trancher.

Le locataire peut également user de son droit de réponse, dans l’hypothèse de la clause résolutoire. En application de l’article 1152 du Code civil, le locataire peut en demander sa réduction, dans certains cas.

Enfin, si la résiliation est au tort du bailleur ou due à un incendie ou une explosion, le locataire doit veiller à la restitution de son dépôt qui est obligatoire dans ces deux cas.

Les litiges relatifs à sa non-restitution

Si le temps de restitution du dépôt de garantie qu’a pris le propriétaire a dépassé le délai légal de deux mois après remise des clés, vous êtes en droit d’obtenir des intérêts au taux légal calculés sur la somme qui vous est due.

Si votre propriétaire ne vous donne toujours pas de suite favorable, en dépit de vos nombreuses réclamations, appels téléphoniques et lettres, il ne vous reste plus qu’à joindre la commission de conciliation ou les tribunaux de première instance : juge de proximité si le montant du litige est inférieur à 4 000 euros, ou tribunal d’instance si le montant du litige est supérieur à 4 000 euros et inférieur à 10 000 euros.

Les juges du fond apprécieront le montant des réparations et vous restitueront le solde du dépôt de garantie s’il y a lieu. En revanche, si le montant des travaux est supérieur au montant du dépôt de garantie, vous devrez verser la somme restante au propriétaire.