Mise à jour le 26 novembre 2025
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un sujet brûlant dans le monde de la location immobilière. Autrefois simple document informatif, il s’est transformé en un outil juridique puissant, source de droits pour les locataires et d’obligations strictes pour les propriétaires.
Depuis juillet 2021, les litiges liés au DPE se multiplient, alimentés par des textes parfois flous, des règles en constante évolution et des enjeux financiers majeurs.
L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques (logements classés F ou G) a mis les propriétaires face à un défi : comment concilier rentabilité et conformité ? Entre DPE périmés, diagnostics contradictoires et restrictions sur les hausses de loyer, les questions sont nombreuses.
Cet article fait le point sur les règles en vigueur en 2025 et vous guide pour éviter les pièges. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici ce qu’il faut savoir pour louer en toute sérénité.
Pourquoi un tel bouleversement ?
Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un sujet majeur de litiges entre propriétaires et locataires. Initialement informatif, ce document est désormais opposable : il crée des droits pour le locataire et des obligations pour le bailleur.
Pourquoi tant de tensions ?
- Superposition des régimes : Jusqu’en 2024, plusieurs versions du DPE coexistaient, créant une insécurité juridique (source : rapport de la Cour des comptes, juin 2025).
- Interdiction de louer les passoires thermiques : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (et bientôt F) ne peuvent plus être loués. Mais qu’en est-il des baux en cours ? Des renouvellements ? Des reconductions tacites ?
- Absence de hiérarchie entre les DPE : Aucun texte ne précise quel DPE prévaut en cas de diagnostics contradictoires.
Face à ces incertitudes, voici les réponses aux questions les plus fréquentes des propriétaires et locataires.
1. Mon DPE est-il toujours valable ?
Cas 1 : Mon locataire vient de partir. Le DPE date de 2020. Dois-je le refaire ?
✅ Oui, obligatoirement
- La durée de validité légale d’un DPE est de 10 ans.
- Exception : Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont perdu leur validité au 31 décembre 2024 (art. D 126-19 du CCH).
- Solution : Pour relouer ou vendre votre bien, un nouveau DPE est indispensable.
Cas 2 : Mon locataire réclame un DPE « à jour » en cours de bail. Puis-je refuser ?
⚠️ Oui, mais avec prudence
- Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir lors de la signature ou du renouvellement du bail (art. 3-3 de la loi du 6.7.89).
- En cours de bail : Aucune obligation légale de le mettre à jour, sauf si le locataire l’exige pour prouver la décence du logement (réponse ministérielle, JOAN du 28.3.23).
- Risque : Si le nouveau DPE est moins favorable (ex. : passage de E à G), le locataire peut demander des travaux de rénovation ou une réduction de loyer.
- Conseil : Profitez de la prochaine reconduction tacite pour actualiser le DPE. Vous pourriez avoir une bonne surprise, surtout si le logement est chauffé à l’électricité.
2. Que faire en cas de DPE contradictoires ?
Mon locataire a fait réaliser un DPE classant le bien en G, contre E dans mon diagnostic. Qui a raison ?
🔍 Solution : un troisième DPE, à frais partagés
- Pourquoi ? Deux diagnostiqueurs peuvent aboutir à des résultats différents, notamment si les informations communiquées (travaux, équipements) divergent.
- Recommandation
- Faire appel à un troisième professionnel, neutre et différent des deux précédents.
- Partager les coûts pour apaiser les tensions.
- À noter : Les locataires ont souvent moins d’informations sur les travaux réalisés que les propriétaires, ce qui peut expliquer un classement moins favorable.
3. Puis-je augmenter le loyer si mon logement est classé F ou G ?
Cas 1 : Mon logement est classé F. Puis-je augmenter le loyer ?
❌ Non, c’est interdit
- Depuis le 22 août 2022, toute revalorisation de loyer en cours de bail est interdite pour les logements classés F ou G (art. 17-1 III de la loi du 6.7.89).
- Exception : Si le bail a été signé pour 6 ans et n’a pas encore été renouvelé.
- Que faire ? Remboursez le trop-perçu en envoyant un avis d’échéance ajusté, avec le détail du montant et de la période concernée.
Cas 2 : Mon logement passera de F à E en 2026. Quand pourrai-je augmenter le loyer ?
📅 Dès 2026, sous conditions
- À partir de 2026, vous pourrez à nouveau indexer le loyer à la date anniversaire du bail, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
- Attention :
- La hausse n’est pas rétroactive.
- Elle ne peut porter que sur un an (ex. : si la révision est prévue le 15 mars, utilisez l’IRL du 4e trimestre 2025 vs. 4e trimestre 2024).
4. Points clés à retenir
| Situation | Obligation | Risque |
|---|---|---|
| DPE réalisé avant juillet 2021 | Refaire un DPE avant relocation | Sanction en cas de location sans DPE valide |
| Locataire exige un DPE à jour | Pas d’obligation légale, sauf pour prouver la décence | Risque de demande de travaux ou réduction de loyer |
| DPE contradictoires | Faire un 3e DPE avec un nouveau diagnostiqueur | Litige persistant si désaccord |
| Logement classé F ou G | Interdiction d’augmenter le loyer | Remboursement des trop-perçus |
En résumé
- Le DPE est désormais un levier juridique pour les locataires.
- Actualisez-le avant toute relocation ou reconduction de bail.
- En cas de classement F ou G, pas d’augmentation de loyer possible.
- En cas de litige, privilégiez un troisième DPE pour trancher.
Conclusion
Le DPE n’est plus une simple formalité, mais un élément central de la relation locative. Entre obligations légales, risques de litiges et enjeux financiers, les propriétaires doivent désormais l’intégrer comme une priorité dans la gestion de leur bien. Pour les locataires, c’est un levier pour exiger des logements décents et économes en énergie.
Que retenir ?
- Un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valable : pensez à le renouveler avant de relouer.
- En cas de classement F ou G, les augmentations de loyer sont interdites – une règle à anticiper pour éviter les remboursements.
- Face à des diagnostics contradictoires, un troisième avis neutre peut éviter un conflit long et coûteux.
La transition énergétique du parc immobilier est en marche, et le DPE en est l’un des principaux moteurs. Anticipez, informez-vous et adaptez-vous pour transformer cette contrainte en opportunité – que ce soit pour valoriser votre bien ou pour vivre dans un logement plus performant.