Après la réception de votre logement, le constructeur doit vous garantir une construction exempte de tout vice.
Afin de vous protéger, la législation a instauré un régime de responsabilité contractuelle de droit commun. Pendant trente ans, vous pouvez réclamer réparation au constructeur, à condition de prouver l’existence d’un dommage dont il est responsable. De ce fait, il existe quatre garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie de l’isolation phonique et la garantie décennale.
Problème n° 1 : Les défauts de conformité d’une construction
Dès que votre logement est prêt et que le constructeur vous convoque pour la livraison, prenez soin d’inspecter chaque pièce sans oublier la terrasse, la cave ou le garage. Si vous relevez des désordres ou des défauts de conformité, mentionnez-les sur le procès-verbal qui vous est remis, puis fixez avec le constructeur les délais dans lesquels ces défauts seront corrigés. S’ils sont importants, vous pouvez consigner le solde du prix, soit 5 % du prix de vente, sur un compte spécial (à la banque ou chez le notaire) jusqu’à ce que tous les travaux soient réalisés. Mais si le vendeur répare les vices dénoncés lors de la livraison ou dans le délai d’un mois qui la suit, vous n’avez pas le droit de demander une diminution du prix de vente de votre logement. Le constructeur est tenu pendant un an à compter de la réception de réparer les non-conformités qui ont été mentionnées sur le procès-verbal de réception. En effet, il a l’obligation de vous livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente ainsi qu’aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.). Néanmoins, cette garantie dite « de parfait achèvement » n’englobe pas les désordres qui étaient apparents le jour de la réception et qui n’ont pas fait l’objet de réserves.
Problème n° 2 : Le fonctionnement de l’équipement
Pendant deux ans à compter de la réception, les équipements de votre logement font l’objet d’une garantie dite « de bon fonctionnement ». Ces biens d’équipement doivent être dissociables du bâtiment, c’est-à-dire qu’on peut les démonter ou les remplacer sans détériorer le bâtiment. Par exemple, les moquettes, poignées, interphones, volets et chauffe-eau sont des biens d’équipements. En cas de défaillance, le constructeur a l’obligation de les réparer voire de les remplacer. C’est pour cela qu’on parle également de garantie « biennale ».
Problème n° 3 : Trop de bruits extérieurs
La législation établit en votre faveur une garantie dite « d’isolation phonique » obligeant le constructeur à répondre aux prescriptions légales en matière de bruits extérieurs. Si vous constatez un défaut à ce niveau, vous pouvez en tant que premier occupant exercer une action pendant un délai d’un an à compter de l’entrée dans les lieux. Peu importe si le défaut d’isolation était apparent ou caché le jour de la réception, le constructeur doit parfaitement achever cette isolation dans l’année de la réception pour répondre aux exigences minimales réglementaires. Si ce dernier refuse de réparer le défaut, vous devez aller voir un avocat qui interrompra le délai de garantie d’un an en saisissant la justice.
Problème n° 4 : les dommages importants
Pendant dix ans à compter de la réception, l’acquéreur du logement est couvert par une garantie dite « décennale ». Le constructeur doit réparer les dommages importants même s’ils sont la conséquence d’un vice du sol. Il existe dans ce cas trois hypothèses :
- Les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage, c’est-à-dire qu’ils affectent ses éléments fondamentaux (défaut d’étanchéité), nuisent à sa résistance (mauvaise qualité des tuiles). Certains peuvent même générer un risque d’effondrement (fondations inadéquates).
- Les dommages rendent l’ouvrage impropre à sa destination, c’est-à-dire qu’ils affectent un de ses éléments constitutifs ou un de ses éléments d’équipement dissociable ou indissociable au point de ne plus pouvoir utiliser le logement normalement. Par exemple, on peut citer la corrosion des canalisations, une rampe d’accès au garage trop étroite, la non-conformité aux règlements de sécurité incendie, une condensation liée à un défaut d’isolation thermique.
- Les dommages affectent la solidité des éléments d’équipements qui font corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert du bâtiment (par exemple le chauffage encastré dans le sol). Ces dommages doivent affecter la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination.
La réparation de ces dommages nécessite la mise en œuvre d’une expertise judiciaire préalable qui a le mérite d’interrompre la prescription décennale. Mais les frais engendrés par une procédure pour diagnostiquer la nature du dommage, sa cause et les moyens d’y mettre fin sont importants. C’est la raison pour laquelle le législateur vous impose la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.
La mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage couvre les désordres relevant de la garantie décennale et permet à l’acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement. En effet, dans l’assurance dommages-ouvrage, c’est l’assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers le constructeur pour qu’il règle le montant de la facture.
Donc, dès l’apparition des désordres, déclarez le sinistre à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Un expert amiable sera désigné et déposera un rapport préliminaire permettant à l’assureur d’accorder ou de refuser la garantie. Dans les soixante jours de la déclaration du sinistre, l’assureur vous communiquera le rapport préliminaire et sa décision de couvrir ou non le sinistre. À défaut de répondre dans les soixante jours, la garantie est réputée vous être acquise. Vous devez en prendre acte en faisant part à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, de votre droit de considérer que la compagnie a accepté de prendre en charge les travaux à entreprendre. À compter de la prise en charge accordée, l’assureur a 90 à 135 jours pour offrir une indemnité. Il doit vous la payer dans les quinze jours de son acceptation. Si vous n’êtes pas d’accord sur la somme, il doit vous en régler les trois quarts dans l’attente d’une solution amiable ou judiciaire.