Droits de mutation, frais de notaire, quelles réalités financières et juridiques recouvrent ces expressions ?
Les frais de mutation
Tout contrat de vente immobilière doit faire l’objet d’un acte authentique, c’est-à-dire un acte rédigé par un notaire qui garantit la régularité et la véracité de l’engagement.
Derrière l’appellation « frais de mutation » sont regroupés les trois types de frais annexes qu’entraîne la vente d’un logement :
- La rémunération du notaire (émoluments d’actes et de formalités), qui se décompose elle-même en émoluments proportionnels et émoluments de formalité, et à laquelle s’ajoutent éventuellement les honoraires de négociation.
- Le remboursement des dépenses engagées par le notaire pour votre compte afin d’obtenir les informations nécessaires à la passation de l’acte de vente telles que les renseignements auprès du cadastre ou du service des hypothèques, ce que l’on appelle autrement les frais et débours.
- Les droits et taxes payées au Trésor public, comme les droits d’enregistrement ou la TVA suivant la nature de l’opération, ou encore la taxe de la publicité foncière s’il y a lieu.
Les frais de mutation doivent être versés pour effectuer un changement de propriétaire. Ces droits s’appliquent à la quasi-totalité des transactions immobilières, cependant certaines ventes restent soumises à la TVA et non pas aux droits de mutation.
Les droits de mutation s’appliquent au prix qui aura été fixé dans l’acte de vente, en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur. Ils seront exigés lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Les émoluments du notaire
Les émoluments proportionnels
Ils sont déterminés en fonction d’un barème consistant à appliquer un pourcentage à la valeur TTC exprimée dans l’acte de vente. Le taux est dégressif et affecté d’un coefficient en fonction de la nature juridique de l’acte. Les actes sont classés dans trois séries figurant dans le décret n° 2007-387 du 21 mars 2007 modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires.
Les émoluments de formalité
Les formalités sont les opérations de toute nature préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements.
Ce travail est rémunéré en fonction d’une unité de compte appelée unité de valeur (UV), une unité de valeur correspondant à 3,90 euros HT (2018).
Ce sont des émoluments perçus par le notaire pour l’accomplissement de diverses démarches administratives : certificat d’urbanisme (15 UV), copie authentique (0,3 UV par page), demande de pièces d’état civil (3 UV), archivage numérisé des actes (0,05 UV par page)…
Les émoluments de négociation
Il y a négociation lorsqu’un notaire, mandaté par un client, notamment pour vendre un bien immobilier, recherche un acquéreur, le trouve, puis reçoit l’acte de vente et participe à sa réception.
Cela donne lieu à des émoluments de négociation qui sont proportionnels à la valeur du bien et s’ajoutent à ceux de l’acte de vente.
Les frais et débours
Il s’agit du remboursement des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client, sommes consistant en la rémunération de différents intervenants pour l’obtention de documents nécessaires à la réalisation de la transaction : service du cadastre, conservateur des hypothèques, géomètre.
Les impôts
Dans le cadre de la vente immobilière d’un bien ancien, le notaire doit collecter pour le compte du Trésor public les droits d’enregistrement.
Leur taux est globalement fixé de 5,09 % à 5,8 % pour les locaux d’habitation. Ce taux s’applique au prix de vente indiqué dans l’acte de vente. Le montant de ces droits se décompose en plusieurs parties distinctes :
- Une taxe départementale (de 3,80 % à 4,50 %).
- Une taxe additionnelle perçue au profit de la commune (1,20 %).
- Un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement perçu au profit de l’État qui est un pourcentage du montant du droit départemental (2,37 % du droit départemental).
- Une autre taxe au profit de l’État (0,2 %).
Le rôle du notaire
Le notaire occupe une place essentielle dans toutes vos démarches juridiques. Il se doit de vous conseiller et de vous informer sur toutes les formalités à remplir.
Sachez que vous avez tout intérêt à vous faire assister par votre propre notaire, car cela n’entraîne aucun frais supplémentaire et ce dernier pourra vous aider en cas de litige.
Lorsque deux notaires interviennent sur la même opération, les frais sont partagés entre eux. Il n’y a donc pas de coût supplémentaire à supporter.
Par ailleurs, demandez au notaire à ce que soit établi un devis détaillé avant la signature de l’acte.
En effet, les frais réels sont souvent supérieurs à l’estimation qui vous a été transmise dans le devis : vous risquez donc d’être dans un premier temps surpris, puis contraint de payer ce montant que vous ne soupçonniez pas.
Surtout, ne signez jamais un document sans avoir consulté votre notaire, vous éviterez ainsi des erreurs dont les conséquences pourraient être graves.
Réduire ses frais de notaire
Les logements acquis neufs
Les immeubles acquis neufs ou en état futur d’achèvement par acte authentique bénéficient d’un allégement lors de leur première vente. Les droits de mutation s’appliquent sur le prix indiqué dans l’acte. Vous bénéficierez alors d’un abattement des droits de mutation.
Pour bénéficier de cet allégement, il faut obligatoirement répondre à certaines conditions :
- L’immeuble ne doit pas avoir fait l’objet d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession) depuis son acquisition.
- L’immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement.
La TVA immobilière
Pour l’achat d’un bien immobilier de moins de cinq ans, ce n’est pas le droit de mutation qui s’applique, mais la TVA immobilière. Elle concerne principalement trois catégories d’opérations :
- L’acquisition de terrains à bâtir.
- Les ventes d’immeubles construits.
- Les cessions de droits sociaux représentatifs d’immeubles construits.
La TVA immobilière se calcule à partir du prix de cession du bien en y ajoutant des charges liées à la transaction, au taux de 20 %.
Lorsque la mutation est soumise à la TVA, celle-ci est payée par le vendeur et l’acquéreur à des frais de notaire réduits. Elle doit être réglée au moment de la signature de la vente chez le notaire.