La législation prévoit trois garanties qui protègent tout acquéreur d’un logement neuf contre les défauts consécutifs à la construction du bien immobilier.
Ce trio de garanties couvre une vaste palette de désordres et de problèmes, des plus bénins aux plus graves.
La garantie de parfait achèvement
Prévue par l’article 1792-6 du Code civil, elle porte sur l’ensemble des désordres signalés par le maître d’ouvrage (l’acquéreur du logement), malfaçons ou défauts de conformité, quel que soit leur degré de gravité, qui ont fait l’objet de réserves figurant sur le procès-verbal de réception du logement, ou qui se sont révélés dans l’année de la réception et signalés par lettre recommandée avec AR à l’entrepreneur.
La garantie de parfait achèvement couvre les dommages, mais elle ne s’étend pas aux travaux liés à l’entretien ou à l’usure. Les travaux nécessaires pour satisfaire aux exigences minimales requises par les règlements en matière d’isolation phonique relèvent aussi de la garantie de parfait achèvement.
En cas de dommages avérés, comment mettre en œuvre la garantie ?
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux sont fixés d’un commun accord entre l’entrepreneur et l’acquéreur du logement. En cas de difficultés faites par l’entrepreneur pour s’acquitter de ses obligations (refus de donner son accord pour réparer ou refus d’exécuter les travaux), le propriétaire doit lui adresser une mise en demeure sous la forme d’une lettre recommandée avec AR. Après quinze jours sans réponse, l’acquéreur peut envoyer un nouveau recommandé et un calendrier pour l’exécution des travaux. Passé ce délai, le propriétaire du logement devra assigner au tribunal de grande instance l’entrepreneur qui refuse de se manifester. Une fois l’assignation déposée, le propriétaire pourra faire exécuter les travaux par une entreprise de son choix, aux frais du prestataire défaillant. Si l’entrepreneur refuse de réparer les défauts, l’assignation en justice est capitale : elle seule interrompt le délai de garantie d’un an, empêchant ainsi l’entrepreneur indélicat d’échapper à la prise en charge des travaux réalisés par un autre pour réparer ses négligences.
La garantie biennale
Prévue par l’article 1792-3 du Code civil, elle a une durée minimale de deux ans, qui peut être augmentée contractuellement. Elle prend effet au moment de la réception des travaux. La garantie biennale couvre tous les éléments d’équipement dissociables de leur support (portes intérieures, revêtements). Un élément est considéré comme dissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement peuvent s’effectuer sans détérioration. Cette garantie s’applique aux installations de chauffage, mais également à la peinture.
La garantie biennale concerne les problèmes liés :
- Au mauvais fonctionnement du système de chauffage.
- Au décollement des sols (carrelages, moquettes) et des revêtements muraux (faïences, papiers peints).
- Aux fissures sur cloisons.
- Aux sanitaires, à une robinetterie défectueuse.
- Au dysfonctionnement des portes, fenêtres, volets.
S’il est prouvé que ces défauts sont dus à une erreur de conception de l’architecte, c’est l’assurance de ce dernier qui prendra en charge le coût des travaux. Le constructeur se doit alors de réparer ou de remplacer l’élément défectueux. À défaut d’accord amiable, il faut s’adresser au juge avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date de réception des travaux.
La garantie biennale ne s’applique pas en cas d’utilisation abusive ou non conforme des équipements ainsi qu’en cas de défaut d’entretien. Pour savoir si vous pouvez bénéficier de la garantie biennale, vous devez présenter un devis détaillé à votre assureur qui vous conseillera. Ainsi, la garantie biennale ne concerne pas tous les éléments liés à des ouvrages de fondation, d’ossature, de clos, qui relèvent, eux, de la garantie décennale.
La garantie décennale
Tous les participants à la construction, entrepreneurs aussi bien qu’architectes, doivent obligatoirement souscrire à une assurance couvrant la garantie décennale. Prévue par les articles 1792 et 2270 du Code civil, la garantie décennale protège le maître d’œuvre contre les vices et les malfaçons affectant le sol, le bâtiment et le non-respect de certaines normes obligatoires. La garantie décennale assure les désordres graves, mais en aucun cas les désordres esthétiques. Elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable (impropre à sa destination), même s’il s’agit d’un vice du terrain.
La garantie décennale comprend :
- Le défaut d’étanchéité de la toiture.
- Le défaut d’isolation thermique.
- La déformation, la fissuration de la charpente.
- La fissuration des fondations ou d’un mur porteur qui compromettent la solidité de l’ouvrage.
- L’affaissement d’un escalier.
- Les problèmes de canalisations d’eau.
- Les problèmes portant sur l’installation électrique.
- Les infiltrations d’eau de pluie.
En cas de constat de malfaçons relevant de la garantie décennale, il faut, dans les cinq jours, adresser une déclaration de sinistre, en recommandé avec accusé de réception, à votre assureur.
Les vices apparents
La révélation d’un vice apparent permet à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Mais, pour qu’il puisse annuler le contrat et récupérer toutes les sommes versées, le vice doit être très important.
L’assurance dommages ouvrages : un plus
Pour réparer tous les dommages, il est possible de se couvrir auprès d’une assurance dommages ouvrages avant l’ouverture du chantier. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, un an après sa réception, et assure le recouvrement des réparations biennales et décennales.
La responsabilité
Au même titre que les constructeurs, l’architecte est présumé responsable pendant dix ans des défauts qui affectent la solidité du logement ou le rendent impropre à sa destination. L’architecte est également présumé responsable pendant deux ans des défauts affectant la solidité ou le bon fonctionnement des équipements dissociables. Le contrat passé avec l’architecte se doit d’être écrit, car il est difficile de prouver le contenu d’un engagement verbal. Le contrat doit décrire avec précision le contenu de la mission confiée, la rémunération convenue et les modalités de paiement.
La garantie contractuelle de l’entreprise
Certains travaux n’entrent pas dans le cadre des garanties biennales et décennales. C’est le cas pour les travaux d’embellissement. S’il y a un défaut, il faut faire jouer la garantie contractuelle et signaler le défaut à l’entreprise en lui fixant un délai d’intervention. Contrairement à la garantie décennale, il faut apporter une preuve de la faute de l’entrepreneur. Faire appel à un expert du bâtiment est souvent la bonne solution.