De nombreux propriétaires souhaitent vendre leurs biens immobiliers.
Afin de vous aider dans vos démarches, cet article vous présente les deux types de mandats existants et ce qu’ils impliquent.
Un mandat obligatoire
Le 9 novembre 1970, l’arrêt rendu par la Cour de cassation exige que, dans tous les cas, l’agent immobilier soit titulaire d’un mandat remis par son mandant. Il est très encadré par les lois qui protègent les consommateurs. En le signant, ils seront automatiquement protégés, car le professionnel ne pourra en aucun cas s’écarter de la mission donnée. Le mandat est l’acte par lequel vous désignez un agent immobilier ou un notaire pour rechercher un acheteur. Qu’il soit simple ou avec exclusivité, le contrat doit être passé par écrit, pour une durée déterminée et comporter autant d’exemplaires que de parties ayant des intérêts distincts. En général, dans les deux cas, le mandat est consenti pour une période de trois mois à compter du jour de sa signature. Passé ce délai, il se poursuit par tacite reconduction pour une durée de vingt-quatre mois, étant précisé qu’il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec AR.
Ce qu’il faut savoir
Le mandat est impérativement délivré et enregistré préalablement à toute négociation. Dans ce mandat, sont précisés : la mission de l’agent immobilier, la durée de validité du mandat avec la date limite à laquelle il prendra automatiquement fin, les obligations et les pouvoirs de l’agent, le prix demandé pour le bien, ainsi que le montant de la commission de l’agent et la date de paiement de cette commission. Le taux de commission est fixé librement par les agences et les oblige à faire figurer leurs tarifs d’honoraires à l’intérieur, à la vue du public, et si c’est possible à l’extérieur sur les vitrines.
Cependant, la commission ne devra être payée que si la vente se fait et cela n’aura lieu qu’au moment de la signature de la vente définitive chez le notaire. L’agent immobilier ne peut rien réclamer au moment de la signature du compromis. La seule chose que le propriétaire devra immédiatement verser sera l’acompte sur le prix de vente. Il s’agit d’un chèque pour bloquer l’achat. La somme sera remise au notaire ou mise sur un compte séquestre.
Le rôle de chacun
Le mandataire agit donc pour le compte d’autrui afin de vendre son bien, rechercher un acquéreur. Il est ainsi dans l’obligation de mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction. Sa responsabilité ne saurait être engagée si la mission ne se terminait pas par un succès. Il n’est pas tenu à une obligation de résultats, mais de moyens. La visite des biens lui est confiée. Il a également en charge la publicité dans la presse ou par affichage. Il procure tous les renseignements qui pourraient lui être demandés sur le bien considéré, vérifie la solvabilité de l’éventuel acquéreur et sa capacité à signer l’acte, explique à son client toutes les conséquences des engagements qu’il prend. Sa relation avec le propriétaire est constante. Un suivi régulier est indispensable. L’agent doit adresser par courrier les justificatifs de parution, et l’avertir dès qu’une visite a eu lieu pour le tenir informé de ce qui est mis en œuvre.
En ce qui concerne le mandant, toutes les pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation de l’immeuble doivent être fournies. Des photos, de préférence numériques, doivent valoriser le bien. Les plans et les précisions sur l’environnement (proximité des commerces, des médecins, etc.) que se procure le propriétaire permettent aux clients ne connaissant pas la région de se faire une idée plus précise.
Les principes du mandat simple
Le mandat simple laisse une plus grande liberté au vendeur quant aux modalités de négociation du bien. Le propriétaire se réserve la possibilité de traiter en direct avec des acheteurs ou des vendeurs non présentés par une agence. Il permet de contacter autant d’agences souhaitées ou de vendre le bien par ses propres moyens. Toutes les agences sollicitées doivent être prévenues de la situation. Cela crée donc une situation de concurrence entre toutes les parties ayant le pouvoir de vendre et l’agent immobilier se trouve dans une situation des plus aléatoires quant à la certitude d’obtenir un résultat.
Une fois le compromis ou la promesse unilatérale signée, le formalisme prévu par les mandats des différentes sociétés doit être respecté. Seule l’agence ayant réalisé la vente aura droit à une rémunération.
Cependant, l’avantage apparent est souvent illusoire face au peu d’empressement des professionnels qui craignent d’engager des frais de publicité en pure perte, pour le cas où ils ne se trouveraient pas à l’origine de la vente. Autre inconvénient, lorsque la concurrence entre en jeu, un risque de survente apparaît en cas d’absence de communication entre l’agent immobilier et le propriétaire. Dans un bref délai, le bien immobilier serait donc vendu à plusieurs acquéreurs à la fois. Un agent s’occupant de plusieurs dossiers en même temps n’aura pas les mêmes résultats que celui qui prend la peine de bien étudier le dossier.
Il est finalement conseillé de ne confier son bien qu’à une ou deux agences, mais pas plus, afin d’éviter la multiplicité d’une annonce similaire dans la presse. Cela pourrait s’avérer très dévalorisant, les acquéreurs potentiels s’imaginant que le propriétaire peine à vendre son bien.
La vente exclusive, plus prisée
Lorsqu’un produit vient tout juste d’arriver sur le marché immobilier et que le client n’est pas déjà allé voir un professionnel, il peut choisir le mandat exclusif. La première chose importante à régler concerne le prix. Le produit doit être au bon prix, et il faut s’en assurer avant la signature du contrat. Le mandat avec clause d’exclusivité ne permet pas au propriétaire de négocier directement la vente de son bien. Il s’engage à ne traiter par l’intermédiaire que d’une seule agence. Au cas où la vente réussirait à se réaliser directement avec l’acheteur ou par le biais d’une autre agence, le titulaire du mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission.
Avoir confiance en l’agence à laquelle on remet son projet est indispensable. Le bon côté, c’est que l’agence, étant seule à s’occuper de l’affaire, n’hésitera pas à entreprendre toutes les actions en vue de mener la vente à terme. Le budget publicitaire accordé sera également plus important. Le bien sera ainsi valorisé dans la presse et autres supports et ne subira pas les effets négatifs d’un prix variant souvent d’une agence à une autre. Le négociateur sera beaucoup plus motivé. Sachant que le mandat est limité à trois mois, les moyens déployés seront beaucoup plus efficaces pour vendre le bien dans les délais. Il est important de choisir le professionnel qui aura bonne notoriété dans le secteur, qui peut fournir des références de biens vendus par son intermédiaire et de clients satisfaits.
Le mandat semi-exclusif
Toutefois, il existe le mandat semi-exclusif par lequel le propriétaire garde la possibilité de vendre directement sa maison. Dans ce cas, la commission du mandataire est réduite de 50 % et, à l’inverse, la somme perçue par le propriétaire est augmentée.