Les droits du locataire en cas de vente

Mise à jour le 28 août 2023

Par le contrat de bail, propriétaire et locataire sont liés devant la loi. Ce contrat est créateur de droits et de devoirs et ne peut être résilié n’importe comment.

Ainsi, un propriétaire souhaitant vendre son bien ne peut le faire à l’insu de son locataire, qui bénéficie d’une protection.

L’offre de vente

Le congé

Le propriétaire est tenu au respect des obligations du contrat de bail. Il s’est engagé à vous louer pour une période de trois ou six ans et par conséquent, il doit respecter ses engagements. S’il souhaite vendre, le bailleur doit impérativement en informer le locataire.

Ce dernier dispose d’un préavis de six mois pour rendre publique son intention. Ce congé se distingue ainsi du congé de résiliation du contrat de bail, dont le délai est de trois mois. Le bailleur préviendra tous les cotitulaires du bail.

Selon la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, le propriétaire doit, préalablement à la conclusion de toute vente, informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, à peine de nullité. L’indication du prix et des conditions de vente projetés pour le local qu’il occupe doit être mentionnée. Cette notification vaut offre de vente à l’égard du locataire. Si l’appartement est occupé par un couple marié, le congé doit impérativement être délivré aux deux époux.

Le droit de préemption

Par cette offre, le locataire pourra exercer son droit de préemption. Si le locataire signifie son intention d’acquérir le bien qu’il occupe, il a un droit privilégié sur l’acceptation de l’offre. Le droit de préemption ne s’exerce pas quand la vente a lieu entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré. Quand le propriétaire souhaite vendre en cours de bail, le droit de préemption ne s’exerce pas.

L’acceptation

L’offre est valable pour une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui a accepté l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la résiliation de l’acte de vente.

Si dans sa réponse il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et dans ce cas, le délai est porté à quatre mois.

Passé ce délai, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Au cas où le propriétaire déciderait de vendre à des conditions ou à un prix avantageux pour l’acquéreur, le propriétaire ou le notaire doit le notifier au locataire. Si l’offre n’est pas acceptée après un mois, alors elle deviendra caduque.

Vente d’un immeuble en bloc

Le propriétaire qui souhaite vendre un bloc d’immeubles peut le céder habité ou non. Chaque locataire a la possibilité de rester dans les lieux au moins deux ans après la vente, même si le bail a expiré entre-temps.

Il peut également bénéficier d’une prorogation de trente mois, s’il est locataire depuis six ans au moins.

S’il s’agit d’un immeuble de plus de dix logements, le locataire peut voir son bail prorogé de six ans après la conclusion de la vente. Et dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.

Le propriétaire a également la possibilité de proposer à chacun de ses locataires d’acheter leur logement. Il doit faire connaître son intention à chaque locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre aura valeur d’offre de vente. Une liste de l’ensemble des locataires concernés sera jointe à la lettre. Ce cas de figure nécessite une information renforcée.

Le bailleur accompagnera donc sa notification d’une description précise comportant :

• Les phases de la vente et les droits respectifs des propriétaires et des locataires.
• Le règlement général de copropriété avec l’indication du niveau de charges comparées aux charges locatives.
• Les conditions de crédit du moment et la possibilité de recourir au dispositif du 1 % logement.
• Le prix moyen au mètre carré et les avantages éventuellement proposés aux locataires en place.
• Une information sur les possibilités de relogement par location ou accession.
• L’état d’entretien de l’immeuble avec récapitulatif des travaux réalisés au cours des cinq dernières années et la liste de travaux à entreprendre à court et moyen terme.
• Une information individuelle concernant le prix du logement loué, auquel est joint l’état descriptif de division de l’immeuble.

La non-réalisation de diagnostics et de bilans techniques par une société à la demande du propriétaire d’un immeuble qui souhaite vendre par lots entraîne la nullité des congés de vente notifiés au locataire.

Droits du locataire face au nouveau propriétaire

Votre contrat de bail est en cours, si vous n’avez donc pas eu le droit d’exercer votre droit de préemption et n’avez reçu aucune information quant au transfert de propriété. Le notaire est en charge de la transmission de l’information.

Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à demander son titre de propriété.

La location va se poursuivre dans les mêmes conditions.

Le nouvel acquéreur du bien subrogera aux droits de l’ancien bailleur dès la signature de l’acte authentique. Le nouvel acquéreur devra respecter en tout point le contrat en cours.

Pour mettre fin au contrat de bail, le nouvel acquéreur aura pour obligation d’attendre l’échéance.

Litiges

Les litiges sont plutôt variés. Il peut s’agir d’un manquement au devoir d’information qui incombe au vendeur d’un immeuble de plus de dix logements.

Vous pouvez être également la cible d’un congé frauduleux. Le congé frauduleux peut être suspecté par le locataire qui aurait l’impression d’être « jeté à la rue ».

Il peut arriver qu’un bailleur souhaite mettre un terme au contrat, et faute de recours légal, fasse comprendre à son locataire qu’il souhaite vendre. Le locataire, désemparé et incapable d’acheter, apprend par la suite que son propriétaire n’avait nullement l’intention de vendre, et a tout simplement trouvé un nouveau locataire. Dans ce cas, le locataire ne peut récupérer son appartement, mais peut obtenir des dommages et intérêts. Ce cas reste assez anecdotique.

Deux litiges sont récurrents en la matière :

La contestation du congé et l’impossibilité d’exercice du droit de préemption. Quand le congé est donné trop tard, il est nul et le contrat est reconduit de plein droit ; le locataire n’a aucun recours à engager, il doit simplement en informer son bailleur.

Si le congé comporte des irrégularités, le locataire doit saisir le juge afin d’obtenir la nullité.

Si vous n’avez pas reçu l’information légale sur vos droits ou si le logement a été vendu à un tiers, à votre insu, vous pouvez demander la réparation de votre préjudice au bailleur en saisissant la juridiction compétente, à savoir le tribunal d’instance dont dépend géographiquement l’immeuble. Il peut également être porté devant la commission départementale de conciliation, qui regroupe des représentants d’organisations de bailleurs et de locataires.