Louer un bien immobilier à deux

Vivre à deux fait naître une communauté de vie qui peut être régie par la loi (mariage, PACS) ou par les personnes (concubinage).

Chaque statut a ses propres règles, c’est pourquoi louer à deux n’a pas toujours les mêmes effets pour les couples mariés, pacsés, ou en concubinage.

Guide de la location du couple marié

Les effets du mariage

Être marié signifie tout partager. Ainsi, lorsqu’un couple marié souhaite louer, peu importe que les deux conjoints signent le bail. En effet, dans l’hypothèse où l’un des conjoints n’a pas apposé sa signature sur le contrat de bail, il acquiert la qualité de locataire automatiquement.

De plus, si le mariage est postérieur à la signature du bail, le conjoint qui vient emménager devient titulaire du bail par effet du mariage. Aucune clause d’un contrat de bail ne peut déroger à ces principes.

Mais ces deux règles ne concernent que l’habitation principale. Les résidences secondaires, les locaux à usage professionnel, les parkings ou encore les logements de fonction ne sont pas concernés par ces règles. Chaque époux est responsable du paiement du loyer et des charges locatives, au nom du principe de solidarité sur les dettes du ménage prévu par le Code civil.

Les conjoints peuvent être liés par le régime légal, auquel cas ils s’organisent librement ; ou par le régime de la séparation de biens, auquel cas ils contribuent aux dettes à proportion de leurs facultés propres.

Cependant, même si une communauté de biens est reconnue entre les deux époux, une personne contractant avec un couple marié se doit d’informer les deux époux dès lors qu’intervient un changement.

Par conséquent, le bailleur a l’obligation de notifier les augmentations de loyer ou les congés aux deux époux qui occupent le logement, par l’envoi d’une lettre recommandée avec AR à chacun d’entre eux.

De même, les conjoints doivent être deux pour décider du devenir de leur situation immobilière. Et cela pour une raison simple : le principe de solidarité implique le partage des dettes. Toutes les dettes que l’un des conjoints n’aurait pas payées incombent à l’autre, sous réserve qu’il ait été informé auparavant de la formation du contrat.

C’est selon ce principe que, par exemple, la notification du congé donné au bailleur doit être signée par chacun des conjoints. Soit par l’envoi de deux lettres recommandées avec AR trois mois avant le départ ; soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec AR trois mois avant le départ, avec les noms et signatures de chacun.

Que se passe-t-il quand le mariage prend fin ?

Le mariage prend fin par le divorce ou le décès de l’un des deux conjoints. L’avantage du mariage réside dans la conservation de leurs droits quand les époux se retrouvent séparés par la loi ou par le décès.

Si le congé est donné par un seul des deux conjoints, le locataire sortant ne sera libéré du paiement du loyer et des charges qu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge de l’état civil.

Le conjoint sortant peut se voir contraint au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’au prononcé du divorce.

À la séparation des deux conjoints, le locataire restant a la possibilité de poursuivre le bail, même si initialement il n’avait pas signé le contrat de bail.

Au décès d’un des conjoints, l’époux survivant bénéficie également de la poursuite du bail. Cette règle découle du droit au logement et ne résulte pas de la succession, donc le conjoint ne peut pas en être privé après le décès.

Louer pour les pacsés

Les effets du PACS

Le pacte civil de solidarité (PACS) naît par l’enregistrement au greffe du tribunal d’instance. Le PACS est un contrat régissant un régime de vie commune à mi-chemin entre le mariage et le concubinage.

En la matière, la situation est assez comparable à celle du mariage. La réforme de 2006 a introduit un devoir d’aide matérielle et une assistance réciproque entre les partenaires. Par ce principe, ils sont tous les deux responsables du paiement du loyer et des charges, même si un seul a signé le bail. Cependant, à la signature du bail, chaque partenaire est censé apposer sa signature sur le contrat pour en être titulaire.

La répartition des dettes au sein du couple est régie soit, par défaut, par le régime de la séparation de biens, soit, selon leur volonté, par le régime de l’indivision.

Le bailleur a les mêmes obligations que vis-à-vis d’un couple marié quant à la notification du congé ou de l’augmentation du loyer. Et les partenaires y répondent comme le ferait un couple marié.

La dissolution du PACS

Le PACS prend fin à la date du décès ou du mariage de l’un des deux conjoints ou à l’issue d’une décision commune.

La dissolution du PACS, en cas de commun accord, s’effectue par une déclaration conjointe remise au greffe du tribunal d’instance. Le PACS prend fin trois mois après sa signification. À la fin de la communauté de vie, si un seul locataire donne congé au bailleur tandis que l’autre reste dans le logement, le locataire sortant n’est libéré du paiement du loyer et des charges que postérieurement à la résiliation du PACS, il lui incombe de payer des indemnités d’occupation jusqu’à la dissolution du PACS.

En cas d’abandon du logement par l’un des partenaires, le locataire restant bénéficie, comme pour le mariage, de la poursuite de son bail même s’il n’a pas signé le contrat initial.

Il en est de même en cas de décès de l’un des partenaires.

Location pour un couple concubin

Contrairement au mariage et au PACS, le concubinage est une union de fait. Elle n’est donc pas reconnue en droit. Toutefois, des avantages ont été conférés, au fil du temps, à ce régime non conventionnel.

Début du concubinage

Comme pour le PACS, chacun doit signer le contrat de bail pour en être titulaire. Le paiement du loyer et des charges est imputable à titre personnel, sauf clause de solidarité insérée au contrat de bail. Il n’existe pas de régimes spéciaux régissant la vie en concubinage. Chacun est responsable pour moitié du montant du loyer et des charges. La clause de solidarité insérée dans un contrat de bail signifie que l’un des deux concubins se porte garant du paiement de l’intégralité du loyer et des charges.

À l’instar du mariage ou du PACS, l’augmentation du loyer ou le congé est notifié par le bailleur par l’envoi de deux lettres recommandées, sauf s’il y a clause de solidarité, auquel cas une seule lettre suffit.

Fin du concubinage

Quand les deux concubins souhaitent se séparer, et que l’un des deux donne congé, celui qui quitte la location est libéré du paiement du loyer et des charges à la fin du délai de préavis du congé, en l’absence de clause de solidarité insérée au contrat. S’il existe une clause de solidarité, le concubin sera libéré au terme du bail. Il n’existe pas pour le concubin sortant d’obligation de paiement d’indemnités d’occupation.

En cas d’abandon du logement par l’un des deux concubins, le locataire restant peut bénéficier du même avantage que pour le mariage ou le PACS, à condition que le concubinage existe depuis au moins un an à la date de l’abandon et qu’il soit notoire. Cette notoriété est utile en cas de décès, car cela permet au concubin survivant de poursuivre le bail.