Mise à jour le 3 septembre 2023
Le non-paiement des loyers par le locataire peut entraîner son expulsion du logement.
Cette solution ultime est cependant très encadrée par la loi.
Quand peut-on demander l’expulsion d’un locataire ?
Le locataire qui ne respecte pas ses obligations (non-paiement des loyers, du dépôt de garantie, défaut d’assurance, usage abusif des locaux, détériorations…) peut être expulsé. Elle n’est cependant pas automatique. Elle doit être prononcée par un tribunal et exécutée par un huissier.
- Le propriétaire doit d’abord rechercher une solution à l’amiable avec son locataire : délais de règlement, paiement échelonné de l’arriéré de loyers, etc.
- Si aucune solution n’est trouvée et que le locataire persiste à ne pas respecter ses obligations, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire. Pour cela, il doit obtenir une décision du juge du tribunal d’instance.
- Si le contrat contient une « clause résolutoire » prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus, pour non-versement du dépôt de garantie, ou pour défaut d’assurance, le bailleur peut saisir directement le juge. Cette clause permet, en effet, d’obtenir l’expulsion automatiquement faute de paiement dans le délai d’un mois (en cas de défaut d’assurance) ou deux mois (en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du non-versement du dépôt de garantie) après mise en demeure au locataire.
On considère qu’il y a un impayé de loyer dès :
- Le non-paiement d’un loyer dans les logements du secteur privé.
- Au bout de trois loyers successifs non- payés dans les logements sociaux (ex : HLM).
La procédure à respecter
La procédure d’expulsion est longue et peut prendre d’un à trois ans.
Avant de saisir le juge, le bailleur doit signifier par huissier à son locataire un commandement de payer rappelant la clause résolutoire (c’est la clause du bail qui prévoit la résolution du contrat en cas de non-paiement des loyers). Le commandement doit mentionner la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Le FSL peut lui accorder une aide financière qui lui permettra de régler les loyers ou charges impayés. Deux mois après, le bailleur peut assigner le locataire par voie d’huissier à comparaître devant le juge d’instance (en référé s’il y a urgence).
Une copie de l’assignation doit être adressée au préfet pour toute demande d’expulsion. Le préfet demande aux services sociaux de réaliser une enquête sociale (origine de la demande, causes de l’impayé, aides susceptibles d’être mobilisées) qui sera transmise au juge.
Le juge peut alors :
- Décider d’octroyer des délais de paiement au locataire qui peuvent aller jusqu’à deux ans. Si ces délais sont respectés, la procédure prend fin. À défaut, la résiliation du bail est automatique à l’expiration du délai.
- Ordonner la résiliation immédiate du bail et prononcer un jugement d’expulsion. Attention, le juge peut, en raison de la situation des locataires (séparation du couple, perte d’emploi, enfants en bas âge, etc.), leur accorder dans son jugement d’expulsion des délais pour quitter les lieux et fixer une indemnité d’occupation (inférieure au loyer et proportionnelle à ses ressources) que le locataire devra verser au propriétaire pendant cette période.
L’huissier signifie le jugement d’expulsion au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux dans un délai d’au moins deux mois ou plus (si le jugement prévoit des délais plus longs).
Qui procède à l’expulsion ?
Si après le délai de deux mois suivants le commandement de quitter les lieux, le locataire n’est toujours pas parti, le bailleur peut demander à un huissier de justice de procéder à l’expulsion. L’huissier doit alors demander le concours de la police au préfet.
Le préfet a deux mois pour se prononcer :
- S’il refuse, l’État devra indemniser le propriétaire. L’indemnité est égale au montant du loyer jusqu’à ce que son logement soit libéré.
- S’il accepte, l’expulsion a lieu en présence des forces de police et d’un serrurier. L’expulsion ne peut avoir lieu entre 21 heures et 6 heures ni les jours fériés ou chômés, sauf avec la permission du juge. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement. Si le locataire ne retire pas ses meubles le jour de l’expulsion, l’huissier peut les laisser sur place ou les mettre dans un garde-meuble à la charge du propriétaire pendant le premier mois, puis du locataire pour les mois suivants.
Les recours du locataire
Les recours amiables
Afin d’éviter une procédure d’expulsion ou la saisie de ses biens, le locataire a tout intérêt à rechercher une solution amiable directement avec le propriétaire en acceptant un plan d’apurement des dettes.
Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) : il saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l’ADIL ou du siège départemental de la Banque de France).
Si aucune solution amiable n’est trouvée devant la commission, le locataire peut demander à celle-ci de recommander des mesures de paiement échelonné au juge qui pourra aussi en prononcer l’exécution d’office. La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d’expulsion.
Les recours devant le juge
Le locataire peut contester la décision rendue, en faisant appel dans un délai d’un mois si la décision contestée est un jugement, ou de 15 jours si la décision est une ordonnance de référé. Une fois le jugement d’expulsion prononcé, le locataire peut également demander des délais d’exécution au juge. Ce dernier peut accorder un délai compris entre trois mois et trois ans.
Pour accorder des délais, le juge tient compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille).