Précautions à prendre avant de louer un appartement en mauvais état

La recherche d’un logement suppose un investissement conséquent en argent et en temps.

Un vrai parcours du combattant ! Et quand un propriétaire considère enfin notre offre, on fonce, parfois par dépit. Mais trouver un toit n’est pas une fin en soi : il doit être décent. Veillez au respect de vos droits avant de signer un contrat de location.

Les obligations du bailleur

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pour ce qui est de définir le « mauvais état », la loi reste assez évasive. En principe, le bailleur n’est pas tenu de mettre à disposition du locataire un logement à l’état neuf. D’après les décrets du 6 mars 1987 et du 30 janvier 2002, un logement habitable doit :

• Assurer le clos et le couvert : protection contre toutes infiltrations d’eau.
• Avoir des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, balcons…) conformes.
• Être uniquement composé de matériaux de construction, canalisations et revêtements sans risque pour la santé et la sécurité physique.
• Avoir des réseaux et des branchements d’électricité et de gaz, ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité.
• Avoir un dispositif d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air.
• Bénéficier en ses pièces principales d’un éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
• Comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
• Être doté d’une installation d’alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants, ainsi que d’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munie d’un siphon.
• Disposer d’au moins un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’évacuation des eaux usées.
• D’avoir, à l’intérieur du logement, une installation sanitaire comprenant des W.-C. séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement de toilette corporelle alimenté en eau chaude et froide et muni d’évacuation des eaux usées.
• Disposer d’un réseau électrique permettant tous les usages indispensables de la vie quotidienne.

Quand le locataire entre dans les lieux, il dispose d’un délai d’un an pour signifier au bailleur que l’une de ces conditions n’est pas remplie. Mieux vaut être vigilant dès le début.

La clause expresse de travaux

Le bailleur doit s’assurer que l’ensemble de ces conditions est rempli. Si ce n’est pas le cas, un bailleur indélicat peut vous parler durant la visite de « quelques travaux à effectuer ». Dans ces conditions, pensez à proposer l’inclusion dans le contrat de bail d’une clause expresse de travaux. Les travaux peuvent être exécutés par le locataire moyennant une révision à la baisse du loyer afin de compenser les frais de travaux, ou directement par le propriétaire.

L’état des lieux

L’état des lieux est un document que le locataire et le bailleur établissent ensemble avant l’entrée dans les lieux.

Chacune des parties doit avoir un exemplaire de ce document. Peu importent les promesses verbales du bailleur. Le locataire doit absolument être vigilant durant l’état des lieux, et cela pour deux raisons.

D’abord, il doit constater les défauts mineurs (tous ceux qui n’entrent pas dans le champ cité par la loi) pour être certain que le propriétaire ne lui en tiendra pas rigueur à la sortie des lieux.

Ensuite, le locataire doit passer à la deuxième phase qui lui demandera plus de vigilance : vérifier que l’appartement répond à tous les critères de la liste énoncée plus haut. L’oeil du profane sera bien sûr insuffisant, le bailleur doit apporter la preuve par des documents, mais le locataire peut faire appel à un expert (s’il a de sérieux doutes ou s’il s’agit d’un immeuble ancien).

Si le bailleur refuse d’établir l’état des lieux, alors le locataire peut faire appel à un huissier. L’article 1731 du Code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf la preuve contraire.

Le bailleur a non seulement l’obligation de proposer un logement décent, mais il a aussi l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’entretien d’une location

Quand un élément est hors d’usage de façon définitive et chaque fois que cela est nécessaire (quand l’une des conditions mentionnées plus haut fait défaut), le locataire peut demander à son bailleur d’exécuter des travaux par l’envoi d’une lettre recommandée, ou lui demander de les exécuter à sa place moyennant arrangement sur les loyers. Une fois que le bailleur a pris connaissance du courrier du locataire, les deux parties doivent établir un accord écrit et précis : nature des travaux, coût, délais…

On distingue deux types de travaux : ceux qui incombent au propriétaire (les gros travaux) et ceux qui incombent au locataire (les menus travaux). Ici encore, un décret est venu expliciter ce que sont les menus travaux :

• L’entretien des jardins privatifs.
• L’enlèvement des résidus sur les auvents, terrasses ou marquises.
• Le dégorgement des conduits sur les descentes d’eaux pluviales, chéneaux ou gouttières.
• Le graissage et le remplacement de petites pièces pour toutes les ouvertures intérieures et extérieures.
• Le maintien en état des revêtements muraux et revêtements de sol.
• L’entretien des placards et pièces de menuiseries.
• L’installation de plomberie (dégorgement des canalisations d’eau, vidange des fosses septiques…).
• Le remplacement des équipements d’installations d’électricité (luminaires, interrupteurs, prises de courant, fusibles).

Que faire en cas de silence du bailleur ?

Le locataire qui n’a pas reçu de réponse du bailleur peut l’assigner devant le tribunal d’instance dont dépend son domicile. Le juge tranchera d’après le constat fait par l’huissier sur la nécessité des travaux.

Faire appel à l’Administration en cas de risque

L’évaluation du risque que fait courir un logement en mauvais état est liée à son ampleur, à l’impact qu’il a sur les logements mitoyens, sur l’ensemble de l’immeuble, sur les voisins…

Dans ce cas, comme le juge n’est pas compétent pour agir, on fait appel à l’Administration. En effet, c’est le maire qui est gardien de la sécurité de ses administrés, et c’est le préfet qui est en charge de leur santé.

Le maire peut ordonner la réparation ou la démolition de logements. Les occupants ne payent pas de loyers durant la durée des travaux. Ils sont relogés par le propriétaire, ou à défaut par le préfet. Si le maire a ordonné la démolition, le propriétaire doit proposer des offres de logement à ses locataires et verse au locataire une indemnité égale à trois fois le nouveau loyer. Quand le risque est lié à l’insalubrité, le préfet aura le droit d’agir de la même manière que le maire.