Vous êtes sur le point d’acquérir votre premier bien immobilier, mais vous n’êtes pas tellement au fait des différents moyens de financement dont vous pouvez disposer.
Voilà d’ailleurs que votre banque vous propose plusieurs solutions, dont le prêt à taux zéro. Comment fonctionne cette avance de fonds gratuite ?
Principe du prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêt. Il permet de financer l’acquisition ou la construction d’un logement. Les établissements bancaires habilités à vous proposer ce prêt sont ceux qui ont signé une convention avec l’État.
Cette convention leur donne droit à un crédit d’impôt qui compense le fait qu’ils ne perçoivent pas d’intérêts. Le choix de la banque pour la demande d’avance de fonds sera donc le vôtre, sachant que prêt à taux zéro et prêt complémentaire peuvent être obtenus dans deux établissements différents.
Peuvent bénéficier du prêt à taux zéro toutes les personnes physiques qui accèdent pour la première fois à la propriété ou n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Cependant, d’autres profils d’emprunteurs peuvent aussi y avoir immédiatement accès :
Les titulaires d’une carte d’invalidité (de deuxième ou troisième catégorie).
Les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapés ou de l’allocation d’éducation spéciale.
Les victimes d’une catastrophe ayant rendu leur résidence principale définitivement inhabitable.
L’accession au prêt à taux zéro dépend aussi des revenus dont votre foyer dispose, lesquels ne doivent pas dépasser un certain plafond en fonction du nombre de personnes censées occuper à titre principal la résidence, de la taille de celle-ci et de la zone géographique où se situe le bien immobilier.
En principe, les banques ne peuvent pas vous prendre de frais de dossier. Elles ne peuvent pas non plus vous demander d’apport personnel pour vous consentir un prêt à taux zéro. Mais, compte tenu du fait que celui-ci peut représenter jusqu’à 50 % de votre endettement, la banque pourra exiger de vous une avance, considérée ou non comme un apport.
Quels types d’acquisitions pouvez-vous faire ?
Le prêt à taux zéro vous permet de financer une résidence principale, c’est-à-dire un logement que vous occuperez au moins huit mois dans l’année, sauf si vous avez des obligations liées, par exemple, à votre activité professionnelle, à des raisons de santé ou à d’autres cas de force majeure.
Il existe plusieurs types d’acquisitions allant du logement neuf (jamais habité ou en construction) à l’habitation ancienne, que vous ayez ou non à y faire des travaux destinés à la mise aux normes. Pour information, ces travaux doivent être effectués dans les trois ans qui suivent la date d’émission de l’offre de prêt.
Votre logement doit répondre à des normes précises. Le respect de ces normes sera apprécié à votre entrée dans les lieux.
Vous avez aussi la possibilité de réhabiliter en logement un ancien local non destiné à l’habitation ou d’acquérir un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.
Vous avez un an pour intégrer votre logement après sa date d’acquisition ou la déclaration d’achèvement des travaux. Mais il existe des exceptions :
Si vous avez décidé d’habiter votre logement au moment de la retraite, vous pourrez alors porter votre délai d’entrée dans les lieux à six ans. Mais, pendant ce temps, il faudra que cette résidence
soit louée à un ménage dont les ressources ne dépassent pas le plafond du prêt à taux zéro. Et le montant des loyers annuels ne devra pas dépasser 5 % du coût de l’opération.
En cas de force majeure (divorce, décès d’une des personnes du ménage ou chômage de longue durée), vous pouvez décider de mettre votre logement en location. Les conditions pour le futur ménage locataire sont les mêmes que dans le cas précédent.
Conditions de prêt possibles
Trois possibilités s’offrent à vous :
- Le prêt sur 22 ans, mais avec commencement des remboursements dès la 18e année. C’est la formule qui semble le plus convenir aux personnes n’ayant pas de gros revenus. La raison ? Tout simplement parce que le remboursement s’effectue sur les quatre dernières années du prêt. Notez que la durée maximale du différé est de 18 ans, mais que l’emprunteur n’est pas obligé de prendre tout ce temps avant de rembourser. Il peut demander à réduire la période de différé jusqu’à une durée minimale de 6 ans.
- Le prêt remboursable sur 17 ou 21 ans, avec deux étapes de remboursement. La première étape a une durée de 15 ans (pour le prêt de 17 ans) ou 18 ans (pour celui de 21 ans) pendant laquelle vous allez rembourser des sommes relativement faibles, histoire de ne pas dépenser trop d’argent. La seconde étape de 2 ou 3 ans donnera lieu à des mensualités beaucoup plus importantes. Les durées minimales et maximales sont les mêmes que celles du prêt avec différé de 18 ans.
- Le prêt remboursable sur 6 ou 8 ans. Il n’y a alors plus de différé de remboursement, et les mensualités sont les mêmes tout au long de la période du prêt.
Comme indiqué auparavant, le montant du prêt à taux zéro ne doit pas être supérieur à 50 % de la totalité des prêts contractés pour financer votre achat. Le reste du financement doit provenir de souscriptions à d’autres crédits (par exemple : prêts à taux privilégiés type prêts patronaux, crédits immobiliers classiques, prêts familiaux…), mais hors apport personnel sous forme d’épargne.
Sachez aussi qu’avec chacune de ces possibilités, vous pouvez demander à votre établissement bancaire un lissage de crédit. Ce dispositif aura l’inconvénient d’augmenter le coût global de vos crédits, mais vous assurera les mêmes mensualités tout au long de la période de votre emprunt. Et comme indiqué précédemment, vos ressources sont prises en compte, notamment votre revenu fiscal de référence, ainsi que celles des personnes non rattachées à votre foyer fiscal, mais qui vont utiliser l’habitation comme résidence principale.
La prise en compte se passe de la manière suivante :
- L’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mars.
- L’année précédant celle de l’offre de prêt pour les offres émises entre le 1eravril et le 31 décembre.
Vous avez droit à d’autres prêts
Avec le prêt à taux zéro, vous pouvez cumuler d’autres types de crédits comme le prêt d’épargne logement, le prêt 1 % ou encore le prêt d’accession sociale.
Les personnes handicapées ou à mobilité réduite peuvent aussi demander une subvention à l’Agence nationale de l’habitat pour financer des travaux leur permettant d’accéder plus facilement à leur logement. Cependant, il faut que le handicap survienne à une date postérieure à l’entrée dans les lieux. En revanche, notez que vous n’aurez pas le droit à certaines aides comme l’aide
personnalisée au logement (APL).
Que se passe-t-il en cas de revente de votre bien ?
Il est possible que vous vendiez votre bien avant d’avoir terminé de rembourser la totalité du prêt. Il va donc falloir que vous informiez votre banque de cette vente et, par la suite, que vous vous acquittiez intégralement du montant restant, au plus tard lors de l’accomplissement des formalités de publicité foncière.
En cas de divorce imminent, si l’un des deux époux décide de reprendre le logement, il pourra alors continuer à bénéficier du prêt.