Comment exiger la remise en état d’un logement par son locataire ?

Mise à jour le 18 avril 2026

Vous pensiez retrouver votre appartement ou votre maison tel que vous l’aviez loué, mais coup de théâtre : votre locataire a décidé de jouer aux apprentis architectes. Une cloison abattue pour agrandir le salon, une moquette remplacée par du carrelage ou une baignoire transformée en douche sans vous en avertir… Découvrir que son bien immobilier a été modifié sans autorisation est l’une des pires angoisses pour un propriétaire bailleur.

remise en état d'un logement par le locataire

C’est une réaction tout à fait légitime, mais rassurez-vous : la loi française protège fermement vos droits. S’il est vrai qu’un locataire peut décorer et aménager l’espace à son goût, il lui est formellement interdit de transformer la structure ou les équipements du logement sans votre accord écrit.

Alors, comment réagir face au fait accompli ? De la tentative de dialogue amiable jusqu’à la retenue sur le dépôt de garantie, voici notre guide complet pour exiger la remise en état de votre bien, étape par étape et en toute légalité.

1. Distinguer « Aménagement » et « Transformation »

C’est la première étape cruciale, car vos droits dépendent de cette distinction juridique :

  • L’aménagement (autorisé sans votre accord) : Le locataire a le droit d’aménager le logement à sa convenance. Cela inclut la peinture des murs (tant que les couleurs ne sont pas excentriques au point d’empêcher une relocation), la pose de moquette, l’installation d’étagères ou de cadres. Vous ne pouvez pas exiger la remise en état pour de simples aménagements.
  • La transformation (interdite sans votre accord écrit) : Il s’agit de travaux qui modifient la structure ou la configuration du logement. Par exemple : abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, couper des arbres dans le jardin, ou modifier la plomberie. Si le locataire n’a pas obtenu votre accord écrit, vous êtes en droit d’exiger la remise en état à ses frais.

2. Les démarches étape par étape

Si vous constatez qu’il s’agit bien d’une transformation non autorisée, voici les actions à mener dans l’ordre :

Étape 1 : Le dialogue amiable

Contactez d’abord votre locataire pour en discuter calmement. Il n’a peut-être pas mesuré la portée de ses actes. Rappelez-lui les termes de son bail et demandez-lui verbalement, puis par un simple e-mail (pour laisser une trace), de remettre le logement dans son état d’origine avant son départ.

Étape 2 : La mise en demeure (si refus ou inaction)

Si le dialogue échoue ou si le locataire refuse, vous devez lui envoyer une lettre de Mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).

  • Mentionnez les transformations constatées.
  • Rappelez qu’aucun accord écrit n’a été donné.
  • Exigez la remise en état des lieux à ses frais avant son départ.
  • Note : Si les travaux mettent en péril la sécurité du logement, vous pouvez exiger une remise en état immédiate.

Lettre type

Voici un modèle de lettre formelle, conçu pour être envoyé en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). C’est l’étape 2 (la mise en demeure) de notre démarche. Ce format est clair, factuel et s’appuie directement sur la loi pour protéger vos droits, tout en restant professionnel.

Vos coordonnées
Prénom et Nom
Adresse
Code postal, Ville

Adresse e-mail
Téléphone

Nom et Prénom du Locataire
Adresse du logement loué

Fait à [Votre ville], le [Date du jour]

Objet : Mise en demeure de remise en état du logement suite à des transformations non autorisées

Envoi en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception n° [Numéro du recommandé]

Madame, Monsieur [Nom de famille du locataire],

En date du [Date de signature du bail], nous avons conclu un contrat de location concernant le logement situé au [Adresse complète du logement loué].

Récemment, j’ai pu constater que vous avez procédé aux travaux suivants au sein de ce logement :

– [Détailler la transformation 1 : par exemple, « Abattage de la cloison séparant le salon de la chambre »]

– [Détailler la transformation 2 : par exemple, « Remplacement de la moquette par du carrelage scellé »]

Je me dois de vous rappeler qu’en vertu de l’article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des clauses de votre contrat de bail, il est formellement interdit de transformer les locaux ou les équipements loués sans l’accord écrit préalable du propriétaire. Or, je ne vous ai délivré aucune autorisation pour réaliser ces travaux.

Par la présente, je vous mets donc en demeure de remettre le logement dans son état d’origine, à vos frais exclusifs. Cette remise en état devra être intégralement achevée avant la réalisation de l’état des lieux de sortie [Ajouter « prévu le (Date) » si une date de sortie est déjà fixée].

À défaut d’une remise en état conforme à l’état des lieux d’entrée, je serai dans l’obligation de faire chiffrer les travaux par des professionnels. Le montant de ces devis ou factures sera directement retenu sur votre dépôt de garantie. Si ce montant venait à dépasser la somme de votre dépôt de garantie, je serais contraint(e) de vous en réclamer le solde par les voies légales appropriées.

– [Paragraphe optionnel – À conserver uniquement si les travaux sont dangereux] : Étant donné que ces transformations compromettent la sécurité du logement ou le bon fonctionnement des équipements, je vous demande de procéder à cette remise en état dans un délai strict de [exemple : 15 jours] à compter de la réception de cette lettre.

Dans l’attente d’une régularisation rapide de cette situation de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Votre Signature

Conseils

  • L’envoi en recommandé : Ne faites pas l’impasse sur le recommandé avec accusé de réception. C’est la seule preuve juridique valable attestant que le locataire a bien reçu votre demande.
  • Les preuves : Gardez précieusement une copie de cette lettre, la preuve de dépôt et l’accusé de réception une fois qu’il vous sera retourné par la Poste.
  • Les mentions entre crochets : N’oubliez pas de remplacer toutes les informations entre crochets [ ] par vos données réelles avant d’imprimer et de signer le document.

Étape 3 : L’état des lieux de sortie

C’est le moment clé. Lors du départ du locataire, l’état des lieux de sortie doit mentionner avec précision toutes les transformations réalisées par rapport à l’état des lieux d’entrée.

Attention : Si le locataire refuse de signer cet état des lieux, faites appel à un Commissaire de justice (anciennement huissier) pour établir un constat. Les frais seront partagés par moitié entre vous et le locataire.

Étape 4 : La retenue sur le dépôt de garantie

Une fois l’état des lieux signé et les transformations actées, vous pouvez retenir le montant nécessaire aux réparations sur son dépôt de garantie.

  • Vous devez obligatoirement justifier cette retenue par la présentation de devis ou de factures de professionnels.
  • Si le coût des travaux dépasse le montant du dépôt de garantie, vous pouvez réclamer le solde au locataire.

Étape 5 : Le recours légal (en dernier recours)

Si le locataire refuse de payer le reliquat ou conteste la retenue :

  1. Saisissez gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. C’est une étape obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €.
  2. En cas d’échec de la conciliation, vous devrez saisir le Juge des contentieux de la protection (Tribunal judiciaire) dont dépend le logement.

Le conseil pratique en plus

Vous avez également le droit de conserver les transformations si elles apportent une plus-value au logement (par exemple, une douche à l’italienne très bien réalisée à la place d’une vieille baignoire). Dans ce cas, vous n’avez aucune indemnité à verser au locataire pour les frais qu’il a engagés.

Conclusion

En résumé, découvrir des travaux non autorisés dans votre bien ne doit pas vous faire paniquer, mais plutôt vous faire agir avec méthode. Ne laissez pas les émotions prendre le dessus : le dialogue reste votre première arme, suivi de près par la mise en demeure écrite si la situation l’exige.

Gardez toujours à l’esprit que votre meilleure protection en tant que propriétaire réside dans la rigueur de vos documents. Un état des lieux d’entrée minutieux, couplé à un état des lieux de sortie tout aussi détaillé, constitue un bouclier juridique indispensable pour justifier la moindre retenue sur le dépôt de garantie.

Enfin, n’oubliez pas d’évaluer la situation avec pragmatisme : si le locataire a réalisé, à ses frais, des travaux de qualité qui apportent une réelle plus-value à votre bien (comme la pose d’une cuisine équipée moderne), vous êtes tout à fait en droit de les conserver sans lui verser la moindre indemnité. Une déconvenue qui, parfois, peut se transformer en une excellente affaire immobilière !