C’est le plus souvent à l’occasion d’un héritage que vous pouvez vous retrouver en indivision. En quoi cela consiste-t-il ?
Qu’est-ce que l’indivision ?
On parle d’indivision lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles comme c’est le cas dans une copropriété. Autre particularité, elles ne peuvent pas non plus vendre leurs parts sans l’accord des autres.
Dans quels cas peut-on être en indivision ?
Il est possible de se retrouver en indivision dans plusieurs situations.
- On peut choisir volontairement le régime de l’indivision lorsqu’on est plusieurs personnes à acheter un bien ensemble. C’est l’indivision conventionnelle. C’est le cas par exemple de deux concubins qui achètent une maison. Quelle que soit la répartition de leurs droits sur cet immeuble et même s’ils n’acquièrent pas le bien à égalité, ils se retrouvent en indivision.
- On peut aussi se retrouver dans un régime d’indivision à la suite d’un décès lors d’une succession concernant plusieurs héritiers. Il arrive souvent, par exemple, que l’on se retrouve en indivision entre frères et sœurs après le décès des parents. C’est l’indivision légale. Il est prévu par la loi qu’en attendant le partage de la succession, les héritiers du défunt vont se retrouver en indivision sur les biens immobiliers laissés en héritage.
Des règles de fonctionnement fixées par la loi
L’indivision est en principe une période transitoire, mais elle peut durer. Il faut alors gérer le bien indivis. Or, dans l’indivision, chacun est propriétaire. Tous les propriétaires indivis disposent donc de droits équivalents.
Des règles de gestion assouplies
Depuis le 1er janvier 2007, de nouvelles règles plus souples ont été mises en place. En effet, chacun étant propriétaire, la règle voulait que toutes les décisions soient prises à l’unanimité des indivisaires. Or, cela n’était pas toujours facile à réaliser surtout pour des actes simples. Et l’on se trouvait parfois face à des situations de blocage surtout lorsqu’il existait des conflits familiaux.
Pour éviter cela, la loi du 23 juin 2006 a assoupli les règles de gestion des biens indivis. Elle distingue trois types d’actes selon leur importance qui ne sont pas soumis au même régime de décision.
Organiser soi-même l’indivision grâce à la convention d’indivision
Si vous êtes tous d’accord, vous pouvez choisir une organisation de l’indivision qui vous est propre. Cela permet d’instituer une gestion plus souple que celle qui résulterait du simple jeu des règles légales notamment si vous souhaitez rester longtemps dans l’indivision. Pour cela, vous devez conclure une convention d’indivision. C’est un contrat écrit qui dresse la liste de tous les biens de l’indivision et précise les droits des différents indivisaires (occupation d’un logement indivis moyennant indemnité aux autres indivisaires, désignation d’un gérant, etc.). Si l’indivision concerne un bien immobilier, il doit être fait devant notaire.
Ce contrat peut être établi pour une durée indéterminée ou déterminée d’au maximum cinq ans renouvelables.
Qui prend les décisions ?
Selon l’importance des décisions à prendre, elles devront être prises à l’unanimité, à la majorité des deux tiers ou par un indivisaire seul.
Pour les actes conservatoires
Pour ces actes, la décision peut être prise par un seul indivisaire. Cela concerne les travaux nécessaires à la préservation du bien. Par exemple, la réparation du toit, à condition bien sûr que le montant des travaux soit raisonnable. Il n’est pas nécessaire que les travaux soient urgents. Pour les financer, vous pouvez, au choix, employer l’argent de l’indivision que vous détenez (loyers encaissés, revenus de placements…), exiger la participation des autres héritiers ou encore avancer la somme en cause puis vous faire rembourser.
Pour les actes de gestion
Il suffit de la majorité des deux tiers des indivisaires. Cela concerne les actes d’administration, c’est-à-dire les actes courants de gestion normale, qui ont pour but de faire fructifier le bien ou de l’améliorer. Par exemple, des travaux d’entretien ou d’amélioration ou pour conclure et renouveler des baux d’habitation ou professionnels (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal) ou encore pour vendre des meubles indivis afin de payer les dettes et charges de l’indivision.
Pour les actes de disposition
Ils exigent l’unanimité. C’est la règle pour tous les actes ne relevant pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour les actes graves. Par exemple, la vente des biens (lorsque la vente n’est pas justifiée par le paiement des dettes) et la conclusion ou le renouvellement des baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Peut-on utiliser le ou les biens de l’indivision ?
Le principe est que chaque indivisaire peut utiliser le bien indivis, mais il faut toujours respecter la règle de l’égalité des droits. Ainsi, si un indivisaire en tire une jouissance que n’ont pas les autres ou des revenus, il faudra indemniser les autres indivisaires.
Occuper ou se servir du bien indivis
La question se pose souvent lorsqu’il s’agit d’un logement dans lequel habite un des indivisaires. Il doit alors payer une indemnité d’occupation aux autres qui peut être fixée à l’amiable ou par le juge.
Se partager les revenus
Les revenus produits par le bien indivis (loyers s’il est mis en location, dividendes si le bien est placé…) tombent dans la masse commune et appartiennent à tous les indivisaires. Mais l’un d’eux peut demander de recevoir sa part de revenus chaque année. Attention, c’est alors une avance sur ses droits à l’héritage et il en sera tenu compte le jour du partage.
Demander une avance
L’avance peut être accordée à l’amiable ou à défaut d’accord par le juge.
Que faire en cas de mésentente entre les indivisaires ?
Vous pouvez soit sortir de l’indivision soit nommer un mandataire en justice.
Sortir de l’indivision
Chaque héritier peut faire cesser l’indivision à tout moment. Cela peut être un choix individuel. Vous devrez alors donner ou vendre votre part. Les coïndivisaires peuvent aussi choisir collectivement de mettre fin à l’indivision. Il faut alors soit vendre les biens indivis et s’en partager le prix, soit procéder au partage des biens en lots. Le partage peut être amiable lorsque les indivisaires sont d’accord non seulement sur le principe du partage, mais aussi sur la répartition des biens entre eux, ou judiciaire dans le cas contraire.
Faire désigner un mandataire
Vous pouvez saisir le tribunal de grande instance afin que soit nommé un mandataire judiciaire chargé d’administrer provisoirement la succession.
Exception : le cas du maintien forcé dans l’indivision
À la demande de certains héritiers, le tribunal peut décider de maintenir l’indivision et d’empêcher le partage. C’est le cas notamment lorsque le défunt laisse des descendants mineurs. Le conjoint survivant, un héritier ou le représentant légal du ou des mineurs peut demander que l’indivision soit maintenue lorsque le bien est :
- Une entreprise, si elle était exploitée par le défunt ou son conjoint.
- Un local d’habitation utilisé, à l’époque du décès, par le défunt ou son conjoint.
- Un local professionnel utilisé, à l’époque du décès, par le défunt ou son conjoint.