Mise à jour le 15 mars 2026
Recevoir un rappel de charges inattendu datant de plusieurs années est une situation redoutée, souvent source de stress et d’incompréhension. Mais avant de céder à la panique ou de sortir votre chéquier, sachez que la loi encadre strictement ces réclamations tardives.
Que vous soyez locataire ou copropriétaire, votre propriétaire ou votre syndic ne peut pas vous réclamer de l’argent indéfiniment. Passé un certain délai, la dette s’efface : c’est ce que l’on appelle le principe de prescription.
Comment savoir si le rappel que vous venez de recevoir est légal ? Quels sont les délais en vigueur et, surtout, quelles sont les démarches exactes pour refuser de payer des charges prescrites sans vous mettre en tort ? Décryptage et mode d’emploi pour faire valoir vos droits sereinement.
1. Identifier la bonne durée de prescription (3 ou 5 ans)
Il est important de faire une petite mise au point juridique, car les règles ont changé ces dernières années :
- Si vous êtes locataire (Loi ALUR) : La prescription n’est plus de 5 ans, mais de 3 ans. Le propriétaire a 3 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû être effectuée pour vous réclamer un arriéré de charges (Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Tout ce qui dépasse ce délai de 3 ans est définitivement perdu pour lui.
- Si vous êtes copropriétaire (Loi ELAN) : La prescription est effectivement de 5 ans. Le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) a 5 ans pour vous réclamer des impayés de charges de copropriété (Article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
2. Ne payez surtout pas la somme prescrite
C’est la règle d’or : ne versez aucun acompte sur la partie des charges qui est prescrite. En droit français, le fait de payer (même partiellement) ou de demander un échéancier pour une dette vaut « reconnaissance de dette ». Cela a pour effet d’annuler la prescription et de faire repartir le délai à zéro. Vous seriez alors obligé de tout payer.
Note : Si le rappel de charges comprend une partie récente (non prescrite) et une partie ancienne (prescrite), payez uniquement la somme correspondant aux années récentes.
3. Envoyer une lettre de contestation (LRAR)
Pour refuser officiellement de payer, un simple e-mail ou un appel téléphonique ne suffit pas. Vous devez envoyer une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) à votre propriétaire, à votre agence immobilière ou à votre syndic.
Ce que doit contenir votre lettre :
- Vos coordonnées et celles du destinataire.
- La date et les références du courrier de rappel de charges.
- Le montant que vous contestez.
- La mention de la loi correspondante (Loi de 1989 pour un locataire, ou Loi de 1965 pour un copropriétaire).
- L’affirmation claire que vous opposez la prescription extinctive à leur demande et que vous refusez de régler cette somme.
Modèles de lettres
Modèle 1 : Vous êtes COPROPRIÉTAIRE (Prescription de 5 ans)
À adresser à votre syndic de copropriété.
Vos coordonnées
Prénom et Nom
Adresse
Code postal, Ville
Adresse e-mail
Téléphone
Nom du Syndic
Adresse du Syndic
Code postal – Ville
Fait à [Votre Ville], le [Date du jour]
Objet : Contestation d’un rappel de charges prescrit
Envoi en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR)
Madame, Monsieur,
Par un courrier en date du [Date de la lettre reçue du syndic], vous me réclamez la somme de [Montant total réclamé] euros, correspondant à un rappel de charges de copropriété pour la/les période(s) du [Date de début] au [Date de fin].
Je vous informe par la présente que je conteste cette demande.
En effet, conformément à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ELAN), les actions personnelles relatives à la copropriété entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires se prescrivent par un délai de cinq ans.
Les sommes que vous me réclamez étant antérieures à ce délai de cinq ans, elles sont juridiquement frappées par la prescription. Par conséquent, je ne suis plus redevable de cette dette et je vous demande de bien vouloir mettre mon compte à jour en annulant cette somme de [Montant de la somme prescrite] euros.
– [Optionnel : si une partie des charges est récente et due] : Vous trouverez ci-joint un chèque d’un montant de [Montant des charges non prescrites] euros, correspondant uniquement à la partie des charges non prescrites (de l’année [Année récente]).
Dans l’attente d’une confirmation écrite de votre part concernant la régularisation de mon dossier, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Votre Signature
Modèle 2 : Vous êtes LOCATAIRE (Prescription de 3 ans)
À adresser à votre propriétaire ou à votre agence immobilière.
Vos coordonnées
Prénom et Nom
Adresse
Code postal, Ville
Adresse e-mail
Téléphone
Nom du Propriétaire ou de l’Agence
Adresse
Code postal – Ville
Fait à [Votre Ville], le [Date du jour]
Objet : Contestation de régularisation de charges locatives prescrites
Envoi en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR)
Madame, Monsieur,
J’ai bien reçu votre courrier en date du [Date de leur lettre] me demandant de régler la somme de [Montant réclamé] euros au titre d’une régularisation de charges locatives concernant la/les année(s) [Années concernées].
Je tiens à vous rappeler qu’en vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR), toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans. Le délai pour réclamer un arriéré de charges est donc limité à trois années en arrière à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû être effectuée.
La somme que vous me réclamez portant sur des charges vieilles de plus de trois ans, la demande est aujourd’hui prescrite. Je suis donc au regret de vous informer que je ne procéderai pas au règlement de la somme de [Montant prescrit] euros.
– [Optionnel : si une partie des charges est récente et due] : Je vous joins toutefois à ce courrier un chèque de [Montant dû] euros, correspondant à la régularisation des charges pour l’année [Année non prescrite], qui elle, reste recevable.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Votre Signature
💡 Le conseil pratique en plus : Gardez précieusement une copie de la lettre que vous allez envoyer, ainsi que la preuve de dépôt et l’accusé de réception fourni par La Poste. C’est votre preuve juridique en cas de litige.
4. Que faire si le créancier insiste ?
Si votre propriétaire ou le syndic refuse d’entendre raison ou vous envoie des lettres de relance (même via une société de recouvrement) :
- Ne cédez pas à la pression : Tant qu’il n’y a pas de décision de justice, une société de recouvrement ne peut pas vous forcer à payer une dette prescrite.
- Saisissez la CDC (pour les locataires) : Vous pouvez saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation de votre département.
- Faites appel à un conciliateur de justice (pour les copropriétaires) : Une démarche préalable gratuite et souvent très efficace avant toute action en justice.
Conclusion
En résumé, face à un rappel de charges tardif, la précipitation est votre pire ennemie. La règle d’or est simple : vérifiez d’abord la date de la dette et le délai de prescription applicable à votre statut (3 ans pour un bail locatif, 5 ans en copropriété). Surtout, ne versez aucun acompte sur une somme prescrite, car cela annulerait vos droits et relancerait la dette.
Une simple lettre recommandée avec accusé de réception, s’appuyant sur les bons textes de loi, suffit généralement à faire reculer un créancier. Et si ce dernier s’obstine, n’oubliez pas que des recours gratuits, comme les commissions de conciliation ou les médiateurs, sont là pour vous épauler.
Gardez précieusement vos justificatifs, restez ferme face aux relances abusives et ne payez que ce que vous devez réellement.