Demander des travaux à son propriétaire

Mise à jour le 1 avril 2026

Fuite d’eau, chaudière capricieuse, prise électrique défectueuse ou peinture qui s’écaille : les petits et grands tracas du quotidien sont inévitables dans la vie d’un logement. Mais lorsqu’il faut faire appel à un artisan et sortir le portefeuille, la situation peut rapidement se crisper entre locataire et propriétaire. Qui est responsable de quoi ?

Si la frontière semble parfois floue au premier abord, la loi française a pourtant pris le soin de répartir très précisément les rôles. Entre les obligations d’entretien courant pour l’occupant et la garantie de fournir un logement décent pour le bailleur, il est essentiel de connaître les règles du jeu.

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1. Vérifier la responsabilité des travaux

Avant d’entamer les démarches, il est essentiel de s’assurer que les travaux relèvent bien de l’obligation du propriétaire.

À la charge du propriétaire : Les grosses réparations, les travaux liés à la vétusté (usure normale du temps), les vices de construction, l’isolation, ou le remplacement d’équipements majeurs défectueux (ex: remplacement d’une chaudière en panne, réfection de la toiture, mise aux normes électriques).
À la charge du locataire : L’entretien courant du logement et les « menues réparations » (exemple : changement de joints de plomberie, remplacement d’ampoules, entretien annuel de la chaudière, rebouchage de trous).

2. Les étapes de la demande

Si les travaux incombent bien au propriétaire, voici les trois étapes à respecter, de la plus douce à la plus contraignante.

Étape 1 : L’approche amiable

Privilégiez toujours le dialogue dans un premier temps. Signalez le problème à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière qui gère le bien) par téléphone ou par e-mail. Dans de nombreux cas, une simple communication permet d’organiser rapidement l’intervention d’un professionnel.

Étape 2 : La mise en demeure

Si l’approche amiable n’aboutit pas, ou en l’absence de réponse, il faut formaliser la demande. Vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Décrivez précisément la nature du problème et les travaux nécessaires.
Joignez des éléments de preuve pour appuyer votre demande (photos des dégâts, témoignages, éventuels devis).
Fixez un délai de réalisation raisonnable (souvent entre 21 jours et un mois, à adapter selon l’urgence de la situation).

Lettre type

Voici un modèle clair et formel de lettre de mise en demeure. Il s’appuie sur la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les obligations des propriétaires. Il est impératif d’envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception (LRAR). C’est la preuve juridique que vous avez formellement prévenu votre propriétaire et fait courir le délai légal.

Vos coordonnées
Prénom et Nom
Adresse
Code postal, Ville

Adresse e-mail
Téléphone

Nom du propriétaire ou de l’agence immobilière
Adresse du propriétaire ou de l’agence

Fait à [Votre Ville], le [Date du jour]

Objet : Mise en demeure d’effectuer des travaux de réparation

Envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (N° de suivi : [Insérer le numéro si vous l’avez])

Madame, Monsieur,

Locataire du logement situé au [Adresse complète de votre logement] depuis le [Date d’entrée dans les lieux], je me permets de vous contacter concernant l’état actuel de mon habitation.

Par la présente, je vous mets formellement en demeure de faire réaliser les travaux de réparation nécessaires au sein du logement. En effet, je subis actuellement les désordres suivants : [Décrire précisément le problème. Exemples : une panne totale de la chaudière, d’importantes infiltrations d’eau dans la chambre, la vétusté dangereuse de l’installation électrique, etc.].

– [Paragraphe optionnel si vous avez déjà tenté une approche amiable :] Je vous ai d’ailleurs déjà alerté(e) de cette situation de manière amiable le [Date de votre premier signalement] par [téléphone / e-mail / courrier simple], mais aucune action n’a été entreprise à ce jour.

Je vous rappelle que conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

En conséquence, je vous demande de bien vouloir faire intervenir un professionnel pour résoudre ce problème dans un délai de [Indiquer un délai raisonnable selon l’urgence, ex : 8 jours / 15 jours / 1 mois] à compter de la réception de cette lettre.

À défaut d’une action concrète de votre part passé ce délai, je serai contraint(e) de saisir la Commission Départementale de Conciliation, voire le juge des contentieux de la protection, pour exiger l’exécution de ces travaux et demander une indemnisation pour le trouble de jouissance subi.

Dans l’attente de votre retour et d’une intervention rapide, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Votre Signature

Pièces jointes : [Lister les éléments de preuve : Photographies des dégâts, témoignages, copie de vos précédents e-mails, devis éventuels…]

💡 Le conseil pratique avant l’envoi

Pensez à faire une copie de cette lettre signée, ainsi que de toutes les pièces jointes, avant de glisser le tout dans l’enveloppe. Conservez précieusement ces copies avec le bordereau d’envoi et l’accusé de réception lorsqu’il vous reviendra : ce sera votre dossier si vous devez aller devant le juge.

Étape 3 : Les recours légaux

Si le propriétaire ne répond pas dans un délai de 2 mois ou refuse d’exécuter les travaux après la mise en demeure, vous pouvez engager des recours.

Saisir la CDC : La Commission Départementale de Conciliation est une instance paritaire et gratuite. Elle tente d’aider le locataire et le propriétaire à trouver un accord amiable sans aller au tribunal.
Saisir la justice : En cas d’échec de la conciliation ou d’urgence absolue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (Tribunal judiciaire). Le juge peut ordonner l’exécution des travaux sous astreinte financière, réduire le montant du loyer, ou vous autoriser à faire réaliser les travaux vous-même en les déduisant des loyers futurs.

L’erreur à ne surtout pas faire : Ne cessez jamais de payer votre loyer de votre propre initiative, même si le propriétaire est en tort et refuse d’agir. Arrêter de payer son loyer est illégal en France et pourrait entraîner la résiliation de votre bail. Seul un juge peut autoriser la « consignation » de vos loyers sur un compte bloqué en attendant la réalisation des travaux.

Les réparations locatives à la charge du locataire

En France, la loi est très claire : le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des « menues réparations » pendant toute la durée de son bail. Ces obligations sont encadrées par le décret du 26 août 1987.

Pour faire simple, tout ce qui relève de l’usage quotidien, du nettoyage ou du petit bricolage est à votre charge. Voici la liste détaillée, classée par catégorie, des réparations locatives.

1. Plomberie et Chauffage

C’est souvent dans ce domaine que les petits tracas du quotidien surviennent. Vous devez assurer l’entretien régulier des équipements.

Canalisations : Dégorgement (débouchage) des canalisations d’eau et remplacement des joints en silicone (autour de l’évier, baignoire, lavabo).
Robinetterie : Remplacement des joints, des clapets et des presse-étoupes des robinets. Remplacement du pommeau ou du flexible de douche.
WC : Remplacement du flotteur ou du joint cloche de la chasse d’eau, nettoyage des dépôts de calcaire.
Chauffage / Gaz : Entretien annuel obligatoire de la chaudière, du chauffe-eau ou du chauffe-bains par un professionnel. Remplacement des tuyaux souples de raccordement au gaz (attention à la date de péremption). Nettoyage des grilles d’aération.

2. Électricité

Les petites fournitures électriques usées par le temps et l’utilisation doivent être remplacées par le locataire.

Éclairage : Remplacement des ampoules, des tubes lumineux et des baguettes ou gaines de protection.
Appareillages : Remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et des fusibles.

3. Murs, Plafonds et Sols

Le locataire doit maintenir les revêtements dans un bon état de propreté et réparer les petits dégâts qu’il aurait causés.

Murs et plafonds : Lessivage, rebouchage des trous (liés à des cadres, étagères, etc.) avec de l’enduit avant le départ, petits raccords de peinture ou de tapisserie en cas de déchirure ou de tache.
Sols : Entretien vitrification ou cirage des parquets. Remplacement de quelques lames de parquet, de quelques dalles de moquette ou de lino abîmées. Remplacement de quelques carreaux de carrelage cassés.

4. Portes, Fenêtres et Volets (Ouvertures)

Tout ce qui permet de fermer ou d’ouvrir le logement nécessite un entretien régulier.

Mécanismes : Graissage des gonds, charnières, et crémones des portes et fenêtres.
Serrures : Graissage et remplacement des petites pièces des serrures. Remplacement des clés perdues ou cassées.
Vitrages : Remplacement des vitres brisées ou fendues (ainsi que la réfection du mastic).
Volets et stores : Remplacement des cordes, poulies ou de quelques lames cassées sur les volets roulants ou les stores.

5. Espaces Extérieurs (si applicable)

Si vous louez une maison ou un appartement avec un accès exclusif à un extérieur, son entretien vous incombe.

Jardin : Tonte de la pelouse, taille des haies et des arbustes, désherbage des allées, ramassage des feuilles mortes.
Extérieurs du bâti : Dégorgement et nettoyage des gouttières, nettoyage des grilles de portail, remplacement des clés de la boîte aux lettres.

L’exception importante (La vétusté) : Si une réparation mentionnée ci-dessus est rendue nécessaire à cause de la vétusté (l’usure normale liée au temps), d’une malfaçon, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure (exemple : une tempête), la réparation redevient à la charge du propriétaire. Par exemple : changer un joint est pour vous, mais remplacer une tuyauterie entièrement rouillée par ses 30 ans d’âge est pour le propriétaire.

Conclusion

En résumé, la règle d’or en matière de travaux immobiliers repose sur une distinction assez logique : l’usage, l’entretien quotidien et les menues réparations sont l’affaire du locataire, tandis que la structure du bâti, les équipements majeurs et l’usure naturelle (la vétusté) incombent au propriétaire.

Gardez à l’esprit que face à un imprévu, votre meilleure alliée reste la communication. Avant de brandir les textes de loi ou d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé, privilégiez toujours un échange amiable avec votre bailleur ou votre agence. Souvent, un simple coup de téléphone permet de débloquer la situation. Enfin, n’oubliez jamais la ligne rouge absolue : quels que soient les torts de votre propriétaire face à des travaux non réalisés, suspendre le paiement de votre loyer de votre propre chef vous mettrait immédiatement dans l’illégalité.

En connaissant vos droits et vos devoirs, vous avez désormais toutes les clés en main pour gérer sereinement l’entretien de votre logement et entretenir des relations apaisées avec votre propriétaire !