Mise à jour le 5 septembre 2023
Vous vivez en couple sans être marié(e), c’est-à-dire en concubinage, et vous souhaitez acheter ensemble votre logement.
Voici les différentes solutions à connaître avant de vous engager, pour ne pas être pris au dépourvu en cas de séparation, ou de décès de votre concubin(e).
Acheter en indivision
C’est le régime d’achat le plus couramment choisi. Lorsque vous vivez en concubinage et que vous achetez ensemble une maison, elle vous appartient à tous les deux. C’est ce que la loi nomme l’indivision. À la signature de l’acte d’achat, chacun des deux concubins devient propriétaire du bien immobilier proportionnellement à son apport financier. Exemple : pour un logement acheté au prix de 200 000 €, si vous mettez 150 000 € et votre concubin 50 000 €, vous serez propriétaire à 75 % et votre concubin à 25 % du bien.
En cas de mésentente ou de séparation, l’indivision peut se révéler contraignante : vous ou votre concubin pouvez toujours demander la vente aux enchères du bien commun. Ce qui peut mettre l’autre dans une situation difficile.
Pour éviter ce genre de situation, très désagréable, vous pouvez établir ensemble une « convention d’indivision » d’une durée maximum de 5 ans, renouvelable d’un commun accord. Pendant la durée de cette convention (établie devant notaire), le bien ne peut être vendu.
Concubinage, propriété et droits de succession
Même si le concubinage est entré dans les mœurs, la loi n’a pas beaucoup évolué en faveur des concubins en matière de succession. Leurs droits sont encore très éloignés de ceux des époux. Retenez qu’en cas de décès de l’un des concubins, le survivant n’a aucun droit sur les biens du concubin décédé. Bien sûr, vous pouvez toujours vous protéger un minimum en faisant un testament au profit de votre concubin, mais si vous partez le premier, votre concubin devra, pour hériter de ce que vous lui léguez, s’acquitter de droits de succession à un taux de 60 %.
La convention d’indivision
Pour établir une convention d’indivision, valable cinq ans et renouvelable à condition que les deux parties le souhaitent, allez chez un notaire. Ce document rédigé sous son contrôle stipulera les modalités choisies pour la gestion de l’indivision en cas de séparation ou de décès. Il précise notamment qui, des indivisaires, sera le gérant.
Au cas où l’un des indivisaires demanderait le partage de l’indivision, ce sera au juge de mettre fin à la convention d’indivision avant son terme.
Si vous avez choisi de rédiger une convention d’indivision à durée indéterminée, la demande de partage peut être faite très facilement, et dans ce contexte une demande d’attribution préférentielle à l’un ou l’autre des indivisaires peut également être faite.
À savoir : la convention d’indivision pourra être intégrée à l’acte d’achat du bien immobilier, ou bien faire l’objet d’un acte séparé.
Acheter avec la clause de tontine
Vous pouvez aussi acheter votre logement avec une « clause de tontine ». Cette clause prévoit qu’à la mort de l’un des concubins, le survivant demeure l’unique propriétaire de la totalité du logement sans que les héritiers du concubin décédé puissent prétendre à un droit successoral sur le bien acheté. D’un point de vue fiscal, la tontine est considérée comme une donation, ce qui signifie que le concubin survivant devra payer des droits de succession de 60 % sur sa propre part. Mais il faut savoir qu’en cas de séparation, la clause de tontine n’a aucun effet.
Acheter en créant une SCI
Les concubins peuvent créer une société civile immobilière (SCI) qui achètera un logement qu’elle aura ensuite à gérer. En tant que concubin, vous êtes alors porteur d’une part de cette SCI, en proportion de votre apport financier. L’avantage de cette formule, c’est qu’aucun des associés de la SCI ne peut exiger la cessation de la société.
En cas de séparation : la SCI offre plus de souplesse que l’indivision. Si vous souhaitez conserver le logement, vous aurez la possibilité de racheter les parts sociales de votre ex. Mais en cas de litige, le concubin possédant le plus grand nombre de parts peut décider de dissoudre la SCI. S’il n’est pas vendu, le bien est alors attribué à l’un des concubins et l’autre doit lui verser une indemnité.
En cas de décès de votre concubin : la SCI vous permet de rester dans le logement, mais seulement si vous avez pensé au préalable à inclure dans les statuts de la SCI une clause précisant qu’en cas de décès de l’un des concubins, le survivant des deux acheteurs conservera la maîtrise du capital et la gestion de la société.
En l’absence d’une telle clause, les parts du défunt reviendront à ses héritiers, sauf si un testament prévoit d’autres dispositions de dernière volonté. N’oubliez pas que pour bénéficier des avantages fiscaux de la SCI, les associés ont pour obligation de rédiger sur papier une déclaration d’existence en trois exemplaires.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI il faut en élaborer et en rédiger les statuts, en prenant en compte les préoccupations et les intérêts de tous ses membres. Ceci peut se faire soit sous seing privé, soit devant notaire par acte notarié. Doivent impérativement figurer dans les statuts :
- L’objet de la société : il doit nécessairement avoir un rapport avec la propriété d’un bien immobilier et /ou sa gestion. Attention ! La SCI ne peut en aucun cas avoir une activité commerciale.
- Le nombre d’associés de la SCI : au minimum deux personnes.
- Les apports faits à la SCI : ils peuvent être faits en argent, en nature ou en industrie (mise à disposition des connaissances techniques, des services, du travail de l’associé apporteur).
- Le capital social de la SCI : aucun minimum n’est exigé.
- La durée de vie de la SCI : elle est librement fixée, mais ne peut excéder 99 ans.
- Le nom et l’adresse du siège social de la SCI, qui peut être par exemple, le domicile du gérant.
Les statuts doivent enfin être signés par tous les associés.
Une fois les statuts rédigés, il faut ensuite s’acquitter des formalités de publicité. Elles consistent en l’insertion dans un journal d’annonces légales, le dépôt au greffe, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Depuis la loi Dutreil du le août 2003, l’immatriculation de la SCI peut désormais se faire par Internet (www.sci-societecivileimmobiliere.com).
Et si vous êtes pacsés ?
Contrairement aux concubins, chaque partenaire du PACS est propriétaire de la moitié du logement, quel que soit son apport.
Si l’un de vous décède, le PACS se révélera particulièrement avantageux. En effet, si le survivant hérite du logement par testament, il bénéficiera d’un abattement de 57 000 euros sur la valeur imposable du bien. En outre, la valeur restante sera taxée à 40 % pour la tranche inférieure à 15 000 euros et à 50 % au-delà. Entre 2 concubins non pacsés, les droits s’élèvent à 60 %, sans abattement.
En cas de séparation : le bien peut être vendu à tout moment à la demande de l’un ou l’autre des partenaires. Pour pallier cet inconvénient, les pacsés, comme les concubins, peuvent signer une convention d’indivision.