Donner congé à un locataire pour vendre son logement

Bon à savoir
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de reprendre le logement qu’il loue pour le vendre. Il doit donner congé au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, en indiquant le motif de la reprise et, à peine de nullité du congé, le prix et les conditions de vente. Le propriétaire doit expressément signaler au locataire qu’il bénéficie d’un droit de préemption. L’article 15 de la loi du 21 juillet 1994 modifie les alinéas 4 et 5 de l’article de la loi du 6 juillet 1989, afin de rendre plus effectif ce droit de préemption. Le propriétaire qui désire vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces nouvelles conditions et prix. S’il ne le fait pas, cette obligation incombe au notaire.

En pratique : si vous voulez vendre le bien que vous louez, il faut le faire dans les formes en respectant les délais légaux et en rappelant au locataire son droit de préemption. Utilisez le modèle de lettre ci-dessous à lui faire parvenir en LRAR. Si vous baissez le prix du logement, faites-en aussitôt part au locataire qui dans le cas contraire pourrait demander l’annulation de la vente. N’ajoutez pas la mention à débattre sur l’offre de vente, car cela peut entraîner la nullité du congé. Vous devez aussi reproduire sur votre courrier les alinéas 1 à 5 de la loi du 6 juillet 1989. Les termes des cinq alinéas sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Lettre type

Objet : Fin du contrat de location

Monsieur,

Votre contrat de location venant à échéance le __________, je vous informe que je vous donne congé par la présente aux fins de vendre ce logement.

La vente sera faite au prix de (par exemple) :

Deux pièces de 50 m² avec cave 120 000 euros

Parking : 10 000 euros

Soit un prix total de 130 000 euros payables comptant.

Le présent congé vaut également offre de vente de ce logement à votre profit pour une période de deux mois.

À l’expiration du délai de préavis, si vous n’avez pas accepté cette offre de vente, vous serez déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement. Si vous quittez les lieux avant la date indiquée, vous ne serez pas redevable du loyer et des charges que pour le temps où vous aurez effectivement occupé les lieux.

Pour satisfaire aux conditions légales, je vous prie de trouver le texte intégral des alinéas 1 à 5 de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

Article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 alinéas 1er à 5.
«Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reproduit ci-dessus si vous entendez user de votre droit de préemption en achetant le logement.

Dans le cas où vous ne souhaiteriez pas exercer votre droit de préemption, le bail prendra donc fin le __________ il vous est toutefois possible de mettre fin au bail avant cette échéance pour le cas où vous le souhaiteriez.

Je vous remercie de bien vouloir libérer les lieux au plus tard à la date de fin de bail, prendre toutes vos dispositions afin de trouver un autre logement et de me restituer le logement en bon état de propreté, de réparations locatives et conforme à l’état des lieux d’entrée dressé le __________.

Dans l’attente de votre réponse, veuillez accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

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